집을 사는것하고 랜트하는것 하고 어느게 더 이익인지 설명한 글이네요. 전 이글을 읽고도 아직도 집을 사고 싶다는 생각이 드는게 참 사람 심리가 이상하죠? 이게 바로 소유욕이라는건가?
어차피 모기지로 집 사면 내 소유도 아닌대… 은행빚으로 집 사고도 내 집이라 생각하게 되는건 대체 무슨 이유에서 일까요? 사람 심리라는게 참 그렇죠?

http://denseblogadvisory.wordpress.com/2009/02/18/the-money-pit-the-untold-secret-of-home-ownership/

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The Money Pit: The Untold Secret of Home Ownership February 18, 2009

I will now reveal to you, my dear readers, the secret about owning a home that no one in the whole freaking world will tell you: IT IS COMPLETE AND TOTAL BUNK. It does not make you any money. It will always cost you money. Don’t believe me? Keep reading.

First off, the people who say it’s a great investment do so because: (1) they think paying rent is like flushing money down the toilet—you don’t own anything and you’re not building equity; (2) they have no nomadic instinct whatsoever, and (3) they care deeply about paint color and/or the kind of tile on their countertops. Now, let me prove mathematically, why these arguments are all HOOEY.

Rent vs. mortgage: Okay, we all know that you pay a crapload of interest on your mortgage, and you pay it up front. You do not pay interest on rent. If you buy a house for $205,000 and had no interest and a monthly payment of $1200, you would pay off your home in 171 payments (14.24 years). But that doesn’t happen. Instead, following the strictures of my own home loan, you pay $1200 bucks a month for 30 years at a fixed rate of interest. That’s an extra 16 years of payments, for a total of $230,400 that you pay over and above your principal. That means you’re paying $435,400 to own your home in 30 years. At that rate, it has to more than double in value just for you to BREAK EVEN.

Now, let’s not forget about homeowner’s insurance. Mine currently runs about $650/year, and it goes up by about $50 a year. Even if we say the price rises $50 every three years, you will pay $23,850 in 30 years of ownership IF you have no claims that cause your rates to rise more than my built-in inflation. This brings our 30-year total to $458,850.

And we also have the delightful surprise known as property tax. My property tax is about $3,000/year. Some urban areas run as much as $10,000/year and rural areas as low as $800/year. If I use my own tax amount as an estimate and assume the amount due every year does not change. I will pay $90,000 in tax over 30 years. Our grand total is now $548,850, just for the bare minimum a homeowner has to pay.

This is not including homeowner’s association dues, maintenance fees, landscaping, yard service fees, remodeling, refurbishing, appliances, etc. Over 30 years, you have to expect some of that. How much? I have no idea, but $1,200 a year seems a VERY low estimate ($100 a month for lawn service/maintenance and association dues). So let’s throw another $36,000 in the pot, for a revised grand total of $584,850, all for a house that started with a $205,000 price tag.

Still with me? Now let’s compare this to an apartment. My rent will likely be a bit less than a mortgage payment, but just to be generous, let’s say I increase my standard of living throughout that 30 year period. Let’s use $800/month for five years, $1000/month for ten years, $1200/month for 15 years. That gives us $384,000.

Renter’s insurance will cost me about $120/year. Let’s use the same metric for judging this potential cost increase as we did for homeowner’s insurance, just to be fair (an 8% increase every 3 years). This puts us with a 30-year total of $5,205. Not too shabby. This boosts our total to $389,205.

With an apartment, we have no property tax, so nothing is added to our total. We also do not have homeowner’s association dues, maintenance fees, landscaping, yard service fees, remodeling, refurbishing, appliances, etc. Some eager beavers might beg their landlords to let them repaint, but let’s just say you’re content to call the manager when the toilet clogs and that’s it. You have no additional costs added to your total.

Let’s compare:

30 years of home ownership: $584,850

30 years of rental: $389,205

The renter saves $195,645 over 30 years.

Now, for those who say the benefit of buying is to have a rent-free place to live after their mortgage is paid, that $195,645 saved could either (a) buy a decent house in a lot of parts of the country, in cash, if that money were socked away over 30 years; or (b) pay for 13.5 additional years of rent at the $1200/month price.

If you buy a house when you are 30 and live there for 30 years, you are 60 when your rent-free livin’ kicks in. If you had rented those 30 years, your 13.5 free years would get you to age 73 and a half. Not too shabby. In those 43 years of renting, you would never have had to fix your own roof, toilet, stove, or refrigerator. You could save just as much, if not more, of your remaining paycheck as a homeowner could, giving you at least the same (if not more) savings to see you through from age 73 and a half to death.

Equity? Good luck getting that in today’s market, and good luck pulling it out of a bank when you want to use it. With markets tanking right and left, you can no longer count on an easy $30,000 whenever you feel like it. For that matter, good luck getting the steady 4% a year increase in value I projected to try and make my home’s value double just so I could BREAK EVEN on my investment.

And what happens if you want to move? If you rent, all you do is ride out your lease, and lose a portion of your deposit ($100? $200? Unless you let your dog crap on the carpet, you’ll probably get most of it back). If you own, you have to hope your home has appreciated enough to compensate for the commission you will need to pay an agent. After all, in some parts of the country (mine), agents will blackball “for sale by owner” homes, thus forcing you to pay them if you truly want to sell. Add in closing costs (full or partial, depending on your agreement with the buyer), and you might be even more screwed. Plus, if you want to buy again, you have to have another down payment…don’t tell me you didn’t save another $20,000 in between the insurance and property tax and general repairs?

So. We have established that renting does not flush money down the toilet…in fact, it saves you enough to buy a home, eventually, or rent 13.5 years longer for no extra cost. It allows you to move at will, without paying an agent $8,000 every time. It does not allow you to tear down walls and paint everything pink, but hey, if I want that, I can do it when I buy a house at age 60 with all the money I’ve saved in renting for 30 years.

So the next time I’m at a party and someone asks me why I don’t want to own a home, I will direct him or her to this blog posting and smile smugly. Then I will pay cash for the cosmetic surgery that erases my smug smile lines; after all, I’ve got $195,645 to burn.

와우….
$205,000 짜리 집을 사고 30년을 지난 후를 비교해보니,

30 years of home ownership: $584,850
30 years of rental: $389,205
를 쓴 것이 되는군요.

이제 은퇴해서 하와이에서 rent 하나 구해서 살려고 하니,

30 years of home ownership: 한 사람은 그 집을 팔아서
…최소 $205,000 의 현금을 쥐고,
30 years of rental: 한 사람은 그 동안 saving 한
…최소 $195,645 의 현금이 있군요.

똑같군요.
아니, 집 샀던 사람이 만불정도 더 남았군요.

(결론은) 역시 집사러 go go……

결국은 부동산 경기 좋을 때(팔 때 시점으로)를 보면 집 사는게 좋은거고, 요즘처럼 집 값 팍팍 떨어질 때는 렌트하는 게 좋은거고 그런거 아닌가요? (요즘같은 때는 205,000도 못 건질 수 있으니까요.)

렌트할 때는 집을 맘대로 꾸미거나 고치는 것은 돈을 들인다 해도 맘대로 할 수 없는 부분이죠. 대신 집을 소유했을 때는 그만큼 돈도 더 들어가고, 고치는 비용도 들어가고 하는 나쁜 점도 있으니 결국은 개인의 취향과 필요에 따라 달라지는 거 아닐까요.

만일 글쓴이 말대로 렌트가 절대적으로 장점만 있다면 왜 집을 사는 사람이 있겠습니까. 마치 집 사는 사람들이 모두 부동산쟁이들 말에 현혹되어 산다고 생각하면 원글같이 생각하게 되겠네요.

제가 지금 잘 못 이해한건가요? 집 가격이 내려 갔을 때 사면, 부동산 가격이 거의 10년 주기로 바뀌는데… 결국 올라갈텐데요. 그러면 10년후 보시면 집 사는게 2,3배 좋은거 아닌가요? 지금 쌀 때 사야죠. 적당한 시기 골라서…10년전 집 산 사람은 현재에서 보았을 때, 별차이 없거나, 불이익이지만…

그리고 집 사실 때, 50% 다운 하시면, MPI 안 내도 되는데, 내고 안 내고로 다시 계산 해보세요. 집 사는게 훨씬 이득입니다.

home ownership에서 사실 30년 뒤엔 얼마가 될지 모른다가 문제 아닐까요…? 물론 원래 가격보다 적은 가격에 팔 이유는 없겠지만… 요즘 분위기같으면 불가능한 일도 아니고…
최소한 렌트는 현금 자체는 있으니… (뭐 그것도 어디 투자했다가 날렸다면 할수 없지만…)

home insurance 와 mpi는 별개의 것입니다.
그리고 일반적으로 mpi는 20%다운이 되면 안내지요.

12.30.236.x/님 (아디가 없으셔서 부득이 ip를 씁니다)

예. 맞습니다.
근데, 문제는,
“역사상” 30년 뒤를 보았을때,
집값이, 집이 폭파되지 아닌 한에는,
결코 떨어진 적이 없다는 것이지요.
그래서 제가 위의 예에서, 최소한 이라는 단어를 ㅆㅓㅅ지요.
일반적으로는 30년 뒤면, 수십~백 퍼센트는 올라있습니다.

실예로,
다음의 링크에서 보면, 현재의 cali 집값은
30년전 (1980년) 과 비교해 보면,
378.35 % 가 올라 있습니다.
20만 집이 지금은 거의 80만이라는 이야기지요.

집값이 가장 안정적인 texas만해도 (지금도 오르는)
30년 전과 비교하면 132.79 % 올랐습니다.

링크는 여기에
http://
http://www.workingus.com/bbs/view.php?id=freetalk&no=5592&sn=on&ss=on&sc=&lcc=&keyword=sd.seoul

설명 감사합니다. 근데 300% 상승해도 실제 들어간 돈(58만)이랑 비교하면 숫자상 이익은 얼마 안남은 셈이네요… (2만불…)
본인 거주가 아니고 여분으로 투자하는건 역시 장기로 가지고 있으면 손해인건가요… 뭐 현금으로 사시는 분들이야 관계없겠지만…

그러고보니 뭐 그 집도 렌트를 줘서 수익을 올리긴 하겠죠…

그렇지요
대신에 30년을 “공짜로” (가족이랑 알콩달콩) 잘 살았짜나요.

“역사상 30년뒤에 집값이 떨어진적이 없다”는 사실이 아닙니다.
http://www.thedigeratilife.com/images/homepricesL.gif
물론 인플레이션을 반영한것이기는 하지만
1910년 근방에 집 산사람들은 1940년쯤 되었을때 집값이
20%넘게 떨어졌었죠.

FTR/님
알흠다운 graph네요. 감사합니다.

훔…/님
2nd house 는 rent 를 주로 주지요.
혹시라도, rent 가 나가지 않으면 어쩌나 하는
염려는 하지 않아도 됩니다.
항상, 언제나, rent가 더 낫다고 말하는 분들이 있기 때문에
렌트 수요는 꾸준하지요….

FTR/님이 언급하신 인플레이션을
미 달라의 purchasing power로 찾아보았습니다.
http://
postworthy.com/contributorimages/usapower.jpg

1910년에는 $18 주어야 살 수 있던 물건이,
1940년에는 $13 주면 살 수가 있군요.
미 달라가치가 약 30% 올랐네요.

즉, 1910년에 산 집의 가치는 30년 뒤에,
액면가로는 20% 떨어졌지만,
동시에, 돈 가치가 30% 올라서,
거의 쎄임쎄임 이라고 “우기면” 받아주실려나요

sd.seoul님,

우겨도 소용 없을 것 같습니다
value와 price는 다른 개념이고, 님은 “price”에 대한 statement를 했기때문이지요.

>>> 근데, 문제는,
“역사상” 30년 뒤를 보았을때,
집값이, 집이 폭파되지 아닌 한에는,
결코 떨어진 적이 없다는 것이지요.

(다 알고 쓰신 것 같기도 합니다)

변수가 너무 많은 경우니까 계산하는 사람 맘대로 유리하게 할 수 있지요. 렌트 $800에서 시작해서 마직막에 $1200을 낸다는 것은 평균인플레가 2%정도되는 가정인데요 너무 인플레를 낮게 잡은 듯합니다. 인플레가 매년3%정도 (historic average로 은퇴계획시 쓰는 레잇)되면- 30년간 렌트비용은 $456724 (마지막해 303년후 렌트비용 $1800이상)가 됩니다.
또 100% 론해서 집을 산다는 것 – 최근 버블있기 전까지는- 당연히 하면 안되는재정적으로 위험한 투자였습니다. 그냥 가장 일반적은 20%다운의 경우로 보텸ㄴ 6% 이자율에 월페이는 1000불이 안됩니다. 이자율이 8%정도되면 1200불되지요 (이런 경운도 많았으니 꼭 틀린 계산이라고 할 수 없지만). 즉 윗글은 쓰는 사람이 렌트에 유리하게 억지로 맞추어쓴 듯한 느낌이네요… 물론 20%다운하고 15년 고정이자(요즘 5%정도하지요)로 론하고 30년살면 집사는게 이익으로 맞추어 계산할 수 있씁니다.

저도 자세한 계산없이 집사는 것이 유리한점은 다음입니다.

1. 세살면서 저금하기
세살면서 저축은 선택사항인데 소유자의 모기지는 강제사항입니다.
소비를 즐기면 저축은 없어집니다.
왜 저축하며 살아야하나고 물으면 할말이 없읍니다.

2. 세금혜택
재산세와 모기지의 이자는 4월 세금신고시 공제합니다.
공제에 따른 액수는 세금구간별로 달라지며 고율일때는 매우 유리합니다.
모기지 이자에 대한 공제를 제한하고자 하는 움직임이 있읍니다.

3. 집값 상승/하락의 위험
집값이 상승하면 이득을 보고 하락하면 손해를 봅니다.
일종의 도박인데 소유자는 판에 참가하고 세살이는 구경만합니다.

제가 아는 스위스출신은 20년간 한집에서 세살았답니다.
집주인이 집을 완불해 줘서 참 고마워 했읍니다.
이 이야기를 전해주는 중국계 미국인 (ABC)이 유럽인은 아무 대책없이 산다고 말했읍니다. 이 ABC의 말을 듣고서 이분이 68세에 집을 사서 한 5년사이에 집값상승에 의한 재미를 보더군요.

제 지론은 직장이 안정되어서 한 곳에서 5년이상 살거면 집을 사는 것도 방법이라고 생각합니다.

저런 계산은 극단적인 경우이겠고요. 실제로 집사서 30년 사는 경우는 드물다고 보면 (없지는 않겠지요), 통계적으로 미국인들은 7년 정도 마다 이사를 다닌다고 합니다, 30년 모게지일때 거의 이자만 낼 텐데요, 무형적인 이득 말고 비용적인 면만 놓고 보면 한 7년 산다고 할 때 렌트나 집소유나 큰 차이가 날까요? 집값이 크게 오르면 물론 남겠으나 요즘 같이 많이 내릴 때는 충분히 오래 버티지 못하면 손해볼 가능성이 높겠죠. 집은 단가가 높아서 한번 잘못 되면 손해 폭이 커서 겁나더군요.. 결국 그 집에서 얼마나 오래 사느냐에 달린 거 같네요.. 집사서 손해안보려면 적어도 5년인가는 살아야 한다고 하더라구요.

재미있는 주장이긴 하지만, 계산이 좀 조작돼 있는 것 같습니다.
house price가 1년 rent의 16배정도 된다 나오던데, 위에서는 21배 정도네요. rent를 일부러 낮춰 잡은 것 아닌가 싶습니다. 제가 사는 곳이라면 800이 아니라 1200도 넘을텐데… 실제 20만불짜리 집이 월세 800인 지역이 있나요?
그리고 해마다 물가 상승을 고려한다면 30년 후 렌트가 1200이란 것도 상당히 spin을 건 숫자로 보입니다.

위와 같은 얘기는 삶을 돈으로만 너무 국한 시켜서 보는 시각인 것 같은 데요.
30년 동안 수치적으로 몇만불 더 버는 게 얼마나 의미가 있을지 모르겠네요.

이건 마치 20불짜리 책을 100권사는 거랑 안사는 거랑 어떤 것이 이득일까 하는 거와
비슷하지 않을까요? 책을 사서 코를 후비는 데 사용하는 사람은 책을 사는 것이 밑지
는 짓이지만 좋은 책을 잘 읽어서 자신이 향상되는 데 도움이 됐다면 책값은 정말 너무 저렴한 것이지요.

집도 마찬가지로 자신의 형편과 가족들의 상태(?)등을 고려해서 결정해야 할 일이지 돈의 얼마에 흔들릴 일은 아니라고 봅니다.

물론 지금같은 때는 급격한 변화가 진행되므로 신중해야 겠지요. 따라서 집을 사는 건 얼마나 자신이 Risk를 Manage할 수 있는 지 생각하는 게 중요할 것 같군요.

저는 참고로 25-35만불 정도의 주택가가 밀집한 지역에서 현재 렌트로 살고 있습니다.
상황이 H-1b의 비자 상태이다보니 집을 처분시의 위험이 있어 렌트로 살고 있는데,
투베드룸이고 한달렌트는 현재 $670 입니다. 히팅과 물값과 쓰레기 처리비용등이 공짜입니다.
제가 살고있는곳은 좀 추운곳이라 집에서 살경우 히팅이 일년에 4-5개월정도는 작게는 200 에서 좀 따듯하려면 400은 나오는데. 이것도 어찌보면 저축이아닌 소비되어 버려지는 돈이지요.

위에 님께서 렌트곱하기 18라고 하셨는데.. 전 아닌지역에 있는거 같습니다.
사실 미국서 집사서 돈을 벌기란 좀 힘든것이 아닌가 하는 생각이 드는것이, 유틸리티(적게잡아 월150 즉 연 2000불) + property tax (제 동네는 대략 연간 5-6천불정도 되네요) 가 모게지 이자를 제외하고 내야하는 돈인데.. 이것만 해도 제가 내는 렌트값과 비슷해집니다.
진짜 집사는게 나은가.. 정말나은가??? 아무리 이리저리 생각해봐도.. 저는 제경우 렌트가 나은거 아닌가 싶습니다.

지금 렌트로 살고 계신 집과,
가족과 함께 살고 싶은 집이 동일한 조건이라면,
pmcs/님의 말씀은 너무도 당연하십니다.

30만불정도의 집이면, 매달 고정으로 들어가는 돈이,
mortgage = $1500,
insurance = $100,
utility = $200,
tax = $500,
total = $2300 정도가 들어가는 군요.

이런 집에서 한달에 $670 만으로 지내실 수 있다니,
부럽습니다.

여러분, 2010년쯤에 19%~25% 더 내려가고 바닥찍고 올라간다고 부동산 전문가들이 말합니다. 좀 더 기다렸다가 집들 사세요. 계산 그만 두고. 미국만 3 trillion 돈 풀립니다. 돈 모아두실래요, 아님 부동산에 투자하실래요. 인플래이션효과, 부동산 절반 가격일때…내년이 몇십년만에 한번 올까말까한 기회입니다. 잔 계산 그만 두시고, 다운페이할거 열심히 모으셔서 집 사세요.

sd.seoul님 물론 제가 살고 있는 670불짜리 렌트 2베드 아파트는 2300불이 들어가는 하우스와는 차이가 분명이 존재하지요.. 그러나, 한달에 약 1500불은 세이브가 가능하니.. 3년정도 꾹참아볼려고요 ^^
아니죠 님 말마따나 잔계산 그만두고 이돈 꾸준히 모아 다운페이많이 만들어 집사서 저도 하우스에서 살고 싶지 않겠습니까?ㅎ 근데.. 다운페이를 많이 한다고해도 프라퍼티 택스나 유틸리티 인슈런스 등등으로 왠지 허무하게돈이 까이는 기분이 드니 궁금해져서 정말 집사는게 관심많은 사람중 한사람으로 질문드린겁니다.

끝없는 논란인데… 저는 집사는 것이 이득이다에 한표!!! 그렇게 숫자로 계산하듯이 딱 떨어지지 않는 것이 집값 아닌가 싶습니다.

그리고, 돈을 쓸때는 소비해 버리는 즉 그냥 버리는 돈 같은 것이 있고, 즐겁게 기꺼이 쓰는 돈이라는 게 있습니다.