여름에 테네시 knoxville로 이사 예정입니다.
가진 현금 140k + HELOC 대출을 70k 받아
210k 2 bed 콘도를 현금으로 산다면 드는 비용이

140k 이자 기회비용 연 5%: 5.3k (7k에서 이자 소득세 24% 공제)
70k 대출 이자 9%: 6.3k
HELOC 수수료: 2k
총: 13.6k/yr 월 1133
+ HOA 200
+ Property tax 100
+ Home management cost 100
총 월 1,533

해당 지역 월세 1800불, 연 19.2k 지출
여기서 가진현금 140k 이자소득 5.3k을 월세로냄
실질 월세 1358.

제가 좀 헷갈리는게
이자소득에 대한 기회비용을 Buy에 더헀는데
이자소득만큼을 Rent에 또 빼면 안되는게 아닌가 싶은데요…
그렇다면 Buy는 1533이고 월세는 1800인데;;;

한국사람의 착각은 언제나 자가가 제일이다 주의입니다.
자가는 특정 지역 빼고는 훨씬 비용이 더 들어가요. 같은 집을 평생 산다고 가정했을 때, 최소 15%-20%는 늘 더 지출이 됩니다.

돈으로 특정할 수 없는 무형의 자산가격이 그거죠. 이사가지 않아도 되고 내집이라는 안정감도 있고요.
근데 미국 생활은 젊은 나이 (50대 이하)라면 많은 이유로 한국보다 이동이 잦을 수 밖에 없어요.
그냥 한군데 눌러 사는 사람들은 장사하는 사람들 빼고는 별로 없을 거에요.

아무튼 자가는 렌트보다 더 비싼 것이 맞아요. 자가가 좋다 렌트가 좋다는 이야기가 아니라요.

계산에 자잘한 repair 할 것 다 빠졌네요. 렌트하면 왠만한건 집주인이 해줘야함.

최소 5년 살려고 했어요;;;
이율이 높을수록 집 사는게 더 손해네요..
조언 감사합니다. 말씀데로 미국에서는 이동이 많은게 현실인듯 합니다.

매년 렌트피 상승도 고려하세요.

와~ 다들 이렇게 꼼꼼한 계산을 통해서 결정을 하시는 군요.
저는 그냥 장기 투자라 생각하고 집 구매를 결정하는 데 크게 반성하게 됩니다. 🙂

제가 좀 헷갈리는게
이자소득에 대한 기회비용을 Buy에 더헀는데
이자소득만큼을 Rent에 또 빼면 안되는게 아닌가 싶은데요…

이 답을 쓰려고 했는데. 답을 다셨네요. 1533 vs 1800이 더 맞아 보입니다. 또는 1091 vs 1358.

저도 이게 맞는거 같아요 감사합니다!

말씀 하신것 처럼 140k 이자 기회비용을 한쪽에서 뺐으면 다른쪽엔 더하면 안되는것 같습니다. 그리고 이자율이 오를지 내를지에 대한 계산도 해보세요. 위에 적은 대로라면 사는게 훨씬 싸보입니다. 특히 210k 집 렌트가 1800/month 면 비싸 보여요.

감사합니다! 말씀데로 렌트면 1500 정도 아래로 찾아보면 될 것 같습니다. 올해 좋은일 많으시길요!

자기가 왜 일반적으로 더 비싸죠? 오해입니다. 자기를 사면 보통 더 많은 땅에 더 많은 방을 사기 때문에 비용이 더 증가할 뿐이죠. 같은 크기의 집을 사게되면, 자가가 더 비쌀 이유는 없죠.

보통 콘도는 현금화가 싱글 홈보다 어렵죠. 단기적으로 보면 수익적이지만 유동성이 약해서 옮겨야할때 돈이 묶일 가능성이 높습니다.

그리고 자가로 투 베드룸은 좀 작습니다. 결혼하고 애낳고 하다보면 꽤 좁죠. 점점 남아있는 집에 살고 싶어지는 욕구가 얼마 지나지 않아 생기죠.

제일 중요한걸 모르시는구먼. 5년뒤 집밸류가 오를수도 내릴수도 있어요. 부동산을 갖는 #1이유가 언젠가는 집값이 오른다는거죠. 5년뒤 집을 팔계획이니 님한테 제일 안좋은 케이스는 집값 내리고 팔때 수수료 나간다는겁니다.

변수가 엄청많은데 이런걸 숫자로 일반화가 가능한가? 그냥 큰 그림만 보고 쉽게쉽게 사는게 수명연장에 도움이될듯..

– 이자율 피크 찍었다! 한동안은 이자는 지속적으로 내려간다.
– 그동안 이자율 높아 집 못산 수요가 폭발한다. = 집값 올라간다.
– 지금 비싼이율에 몰게지를 얻더라도 몇년내 이자율 내려가면 리파이넨스하면된다.

복잡하게 계산할 필요 없습니다. 아주 특수한 경우를 제외하고 집을 사는것이 경제적으로 훨씬 이득입니다. 렌트가 낫다는 주장은 집 못산 사람들의 핑계일 뿐입니다.

금전적으로 보면 집을 사는것이 훨씬 돈이 많이 들어갑니다. 그게 집값이 상승하는 동네면 그 비용을 커버가 가능하죠. 하지만 반대라면? 정답은 없어요. 어떤 비용이든 내고 살아가는겁니다. 무슨 집 못사서 렌트가 이득이다라고 하는게 아녜요. 뭐 얼마나 대단한 집을 사고 이런 잡소릴 하는지 모르겠지만.

많은 사람들이 렌트 비용은 작은 아파트로 계산하고, 사는집은 훨씬 큰 싱글 하우스로 계산하니까…렌트가 돈이 덜 든다고 착각하게 됩니다. 똑같은 집을 놓고 비교를 해야죠. 렌트가 돈이 덜 든다면 그 집을 렌트주는 집주인은 바보인가요? 손해보고 렌트주는 집주인은 없습니다.

하는 거 보니까 못사겠다.

월세가 집구매 가격의 1%정도 되면 괜찮죠. 베이나 뉴욕같은 대도시들은 그렇지 못해서 10년이상 살것 아니면 렌트가 훨씬 이득입니다. (베이지역) 580k 원베드 콘도가 월세 $2250 나오니 구매가정했을때 이것저것 합치면 월 모기지 두배이상 뛰어버려요ㅎㅎ 똑같은 집. 요즘 다시 집값 내려가고 있어서 손해보면서 울며겨자먹기로 렌트주는 집주인들 많습니다. 그래서 대부분 이득보는 집주인들은 아주 예전에 집사서 현재까지 보유하고 있는 사람들이죠.

Phantom cost 라고 들어봤나요. 집을 사면 모기지의 50% 정도가 더 다른 비용으로 나갑니다
유지비/재산세/보험료/기회비용 등등

조언 감사합니다 ㅎ
한국이던 미국이던 늘 집이 문제…

제가 여기서 처음 집 살때랑 똑같은 계산 했네요. 집값과 주변 조건도 비슷하고..다만 주변 렌트비와 모기지 이자가 높지만 결과론적으로 저는 집을 샀고.. 구매후 3년후 팔때 집값이 10-15% 올랐지만 살면서 업그레이드와 팔때 수수료로 감안하니 거의 산 금액 정도 손에 쥐었습니다. 보유시 계산 비용 중, 팔때 부동산 수수료도 제외해야 합니다. 그게 생각보다 큽니다. 전 다행히 제가 원하던 지역 향과 층 그리고 이웃을 만나 3년 편히 살고 나왔지만, 지금 생각하면 운(?) 좋았단 생각입니다. 공동주택의 선택은 금액을 떠나 생각 못한 여러 요소가 있다는 점만 말씀 드립니다.

일단 렌트보다 큰 집을 사는 경향이 있습니다.
문제는 이자도 너무 비싸고, 집값이 너무 비싼 곳에서는 실제적으로 내가 본 가격의 거의 2배로 집을 사게 됩니다.
분명 40만불짜리 집을 대출해서 샀는데 돈 다내고 집 수리하고 하면 70만불 이상 페이를 하게 됩니다.

요즘 유튜브에 부동산하는 놈들 나와서 떨어질줄 알았지 이제 다시 오른다 이러면서 약 팔던데.
막상 버블일때는 그사람들 보이지도 않았습니다.

답변 고맙습니다.
많은 도움이 되었습니다