개인세금보고를 할때  부동산 임대소득을 어떻게 보고할까요?

부동산 임대는 일반적으로 수동적인 (passive activity) 투자로 간주됩니다. 입주자를 선정하고 공사하고 관리하는일을 도맡아 적극적으로 일한 경우에도 마찬가지입니다. 

IRS 는 임대손실을 일년에 $25,000 까지로 제한합니다. 퍼블리케이션 527 을 참조하시고 개인세금보고시 사용할 양식은 스케줄 E 입니다. 

그러면 부동산 임대가 자영업이 되어 스케줄 C 로 보고할수는 없을까요?

방법이 있습니다. 입주자의 편리를 도모하기 위해 개인적인 서비스를 해준다면, 또는 주인이 전문적인 부동산업자일 경우등에 해당될수 있습니다.

만일 해외에 거주하는 미국인이나, 미국에 거주하는 납세자가 해외에 부동산을 소유하여 임대료를 받고 있다면 어떻게 세금보고를 해야할까요?

부동산이 한국에 있다고 가정하겠습니다. 납세자는 한국에 세금보고를 하고, IRS 에도 임대수입을 보고해야합니다. 

한국부동산을  개인이름으로 소유하고 있다면 임대소득과 비용을 개인세금보고 양식인 폼 1040 의 스케줄 E 에 작성합니다. 공제가능한 경비는 미국 부동산과 동일합니다. 메니지먼 비용, 이자, 부동산세, 전기세등 공과금, 수리 비용, 관리비, 보험등의 비용을 수입에서 공제할 수 있습니다. 하지만 감가상각의 방법은 미국과 다른것을 유념해야합니다.  또한 폼 1116을 사용하여 한국에 납부한 세금에 대한 크레딧 (Foreign Tax Credit)을 받을 수 있습니다. 이중으로 세금을 부과하지 않는다는 국가간의 협정에 의거하여  IRS의 크레딧을 받지만 주정부는 대체적으로 해외택스크레딧을 주지 않는다는 점도 유념해야합니다. 만일 부동산을 팔기전 5년중 2년을 살았다면 $500,000까지 투자수입에대한 세금을 면제받을 수 있습니다.  만일 부동산이 해외법인명의로 되어있다면 더욱 신경을 쓰셔야합니다.

폼 8865:  해외파트너십으로 10% 이상의 지분을 소유하고 있다면, 혹은 LLC 형태로 소유하고 있다면 개인세금보를 작성할때 폼 8865 보고해야합니다.

폼 3520/3520A—해외 트러스트에 임대부동산을 갖고 있다면  폼 3520 과 3520A 를 매해 파일해야합니다. 이는 개인세금보고와 함께 작성하는 것이 아닙니다.  하나는 3월15일이고 다른 하나는 개인세금보고 연장까지 가능합니다. 이폼을 파일하지 않았을때 벌금이 상당히 많을 수 있습니다.

폼 5471

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10%이상의 지분을 해외법인형태로 소유하고 있다면 폼 5471 을 작성해야합니다. 마감일은 개인세금보고 날짜와 동일합니다. 만일 이폼을 파일하지 않거나 만기일을 넘기면  매해 만불씩 벌금이 부과됩니다.

폼 TDF 90-22.1—-해마다 6월 30일까지 해외계좌보고를 해야합니다. 임대부동산을 전세주었을때 전세금을 은행에 예치했다면 해마다 가장 높은 금액을 보고해야합니다.

이영실 공인세무사

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