Home Forums Tax 한국 아파트 판 후 미국에 추가로 낼 세금(Capital gain Tax) This topic has [17] replies, 0 voices, and was last updated 4 years ago by 비슷한 경우. Now Editing “한국 아파트 판 후 미국에 추가로 낼 세금(Capital gain Tax)” Name * Password * Email Topic Title (Maximum Length 80) 2007년에 강북에 아파트를 4억4천만원에 주고 사서 살다가 2012년에 미국에 유학을 오게 되었어요. 유학올 당시엔, 한국에 다시 돌아갈지 몰라서 전세를 주고 나왔어요. 그런데 유학 생활동안 아이도 낳고 취직도 하고 영주권도 받게 되었고, 아마도 여기서 쭉 살거 같아요. 2007년에 집을 산 후 약 10년간 아파트 가걱에 변동이 없다가 (강북이라 그런가 봐요.), 작년에 한국 아파트 가격이 꽤 올랐다는 얘기를 들었어요. 강남이 아닌지라, 많이 오른 건 아니고 약 7억 정도인가 보더라구요. 그래서, 그걸 팔아서 한국 자산을 다 정리하고 미국에 가져와서 재정비를 해야겠다 싶어서 세금 계산을 해보기로 했지요. 우선, 한국에서 거주자 신분이 아니니, 1가구 1주택 양도세 감면 혜택은 못받고 기본 공제와 장기보유세 감면 혜택만 받아서 약 5천2백만원을 양도세로 내야하더라구요. 여기까진 뭐, 불만 없어요. 시세 차액 2억 6천에 취득세 복비 등 약 2천만원(정확히 모르겠지만, 그냥 예상치) 제외하고 순수익 2억 4천만원에 대해 5천 2백만원(환율 1,170원 적용하면 $44.3k) 내는 거니, 유효세율이 21.6% 정도 나오네요. 미국의 장기 보유 Capital Gain세율이 15~20%(총 소득 금액에 따라 차등적용)고, 년 소득 금액이 25만이상인 경우에 Capital Gain 에 3.8%가 추가되니, 뭐 미국 보다 조금 더 많이 내는 수준이겠네~ 라고 생각했답니다. 이 때까진 한국에 낸 세금을 Foreign Tax Credit으로 100% 인정받아서 미국엔 별도로 세금 낼 게 없을 줄 알았거든요. (state income tax 가 없는 주에 살어요.) 그런데, 미국의 capital gain tax와 Foreign Tax Credit 을 IRS Website 들락거리며 차근차근 읽어보고 시뮬레이션을 해봤어요. (Tax 전공은 아닌데, Finance 분야에 종사하고 있고, 평소에도 Tax filing을 직접하는 편이라 - 학생신분으로 Non Resident 일 때 한국 자산 신고나 한국 이자소득 등을 포함해서 filing하려니 Turbo Tax 가 안 받쳐 주는 항목도 좀 있고 동넨 HR Block도 잘 모르고 그래서 직접 하게 되었었어요... -, 별로 겁내지 않고 시작했어요.) 지금까지는 한국에서의 소득이래봤자, 소액의 이자랑 배당 소득만 있었고, 그 경우엔 한국 세금 낸 것을 100% 적용 받았었기에, 집을 팔아 얻은 양도 차익에 대해서도 한국에서 낸 세금을 인정받아 미국에서는 추가로 낼 게 없을 줄 알았어요. 그런데!!! 부동산이나 주식 등의 자산을 처분하여 얻는 Capital gain 에 대해서 이를 Gross Income 에 포함시키지 않고 15-20%의 별도 세율을 적용하여 세액을 산출한 경우 (이게 일반적인 방법이죠. 이게 세율이 더 낮으니)에는, Foreign Tax credit 계산을 완전히 다르게 하네요. 결론은, 이 경우엔 Foreign Tax Credit 을 100% 인정해 주지 않아요. ㅜ.ㅜ 계산 과정이 상당히 복잡하고, 각 개인의 Salary Income을 포함한 총 소득 대비 이 capital gain의 비율에 따라 달라지는데, 저의 경우엔, 한국에서 5천3백만원($44.3k)를 납부하면 그 중 $18k 정도만이 Foreign Tax credit으로 인정되어, 미국에서 15~20% 로 계산한 Capital Gain Tax에 이 credit을 적용하여 $10.3k를 추가로 양도세로 내게 되내요. 그리고, 이 capital gain과 내 salary income이 250k을 넘게 되니 이에 따른 Net Investment Tax 3.8%가 여기에 추가로 부과되는데, 이 때엔 한국에서 낸 세금은 세액 공제가 아니라 소득 공제로 적용이 되어, $5.5k 를 더 내게 되구요. 결국, 한국에서 내는 세금 5천2백만원($44.3k) + 미국 세금 1천8백만원($15.8k)이 되어, 총 7천만원($60.1k)을 2억4천만원 순수익에 내게 된답니다. 유효세율 29.3%네요. 여기에 State Income Tax 내시는 주에 사시는 분들은 그것도 추가되겠죠. 한국과 미국에 총 세금 $60.1k (한국 돈으로 약 7천만원) 내고 나면 결국 남는 시세 차액은 1억 7천만원 정도인데, 2007년에 4억4천만원을 투자해서 얻은 수익으로 보면 세후수익률 38.6%예요. 12년 투자수익률 치고는 많이 낮네요. 이럴 줄 알았으면 2012년에 유학 나올 때 집을 팔아서 가지고 나왔어야 했다는 생각이 드네요. 그 경우엔 아파트 가격이 안올라서 세금낼 일은 없었을 테고, 그걸로 미국에 집을 샀더라면 지금 2배 되어 있을텐데 하는 생각이 드네요. (제가 사는 동네는 2012년 대비해 2배 이상 오른 거 같아요.) 어차피 primary residence니 세금 걱정 안해도 되구요. 이게 노동을 통해 얻지 않은 불로소득 (capital gain)이니 30%가 되든 50%가 되든 기쁜 마음으로 세금 내는 게 맞겠지만, 1년 이상 장기 투자에 대해 15-20 (++3.8% Net Investment Tax)%를 적용해주는 미국에 살며, 미국 자산 처분 소득이었다면 이게 Primary Residence가 아니었다해도 20% 정도 냈을 세금을 한국 자산이라 29.3%(한국 세금 + 미국 세금)를 내자니 너무 억울하다는 생각이 든답니다. 한 20년 후에 은퇴후에 한국에 6개월 머물면서 한국에서 세법상 거주자가 된 후 그 때 팔아서 한국 양도세 감면을 받을까 싶지만, 그래봤자 미국 영주권/시민권을 포기하지 않는 한 미국에 세금내야 하는 건 마찬가지일텐데 그 때 한국의 양도세 감면 혜택이 어떻게 되어 있을지도 모르는 거고, 또 이게 강북에 있는 아파트라, 앞으로 드라마틱하게 더 올라갈 거 같지도 않고 해서, 전세 계약 끝나는 대로 정리할까 합니다. 그런데, 많은 분들이 한국에서 양도세 낸 거 Foreign Tax Credit으로 인정받아 State Tax만 더 내면 된다고들 하시는 글을 읽은 적이 있는 것도 같은데 제가 시뮬레이션 한 걸로 보면, 양도 차액이 2만불 이하인 경우가 아니라면, Tax credit을 100% 인정 못받는 걸로 나오더라구요. 꼼꼼히 계산해보니, 미국 세법은 해외 자산 투자에 대해서는 미국 자산 투자에 대한 세제 혜택(15~20% 분리과세)을 적용해주지 않기 때문에 이렇게 나오는 거 같더라구요. 외국에서 아예 비과세를 받는 경우라면 상관없지만 (이 경우엔 미국에서 분리과세 혜택을 받을 수 있어요), 외국에서 세금을 납부한 경우엔 외국 세액 credit을 많이 깎아서 인정해줌으로써 미국에서의 실질 세율이 높아지게 만든 거 같아요. 여기까지가 제가 공부한 내용이랍니다. 실제로 집을 팔고 나서는 택스 보고할 때엔 복잡한 거니 CPA에게 의뢰할 예정이지만, 제가 공부한 게 맞는지 의구심은 들어요. 그 동안 여기저기에서 들은 내용과 많이 달라서요. 혹시 경험있으신 분들이나 tax 일 하시는 분들 의견 좀 나눠주세요~ 긴 글 읽어주셔서 감사합니다. I agree to the terms of service Update List
