2007년에 강북에 아파트를 4억4천만원에 주고 사서 살다가 2012년에 미국에 유학을 오게 되었어요.
유학올 당시엔, 한국에 다시 돌아갈지 몰라서 전세를 주고 나왔어요.
그런데 유학 생활동안 아이도 낳고 취직도 하고 영주권도 받게 되었고, 아마도 여기서 쭉 살거 같아요.
2007년에 집을 산 후 약 10년간 아파트 가걱에 변동이 없다가 (강북이라 그런가 봐요.),
작년에 한국 아파트 가격이 꽤 올랐다는 얘기를 들었어요.
강남이 아닌지라, 많이 오른 건 아니고 약 7억 정도인가 보더라구요.
그래서, 그걸 팔아서 한국 자산을 다 정리하고 미국에 가져와서 재정비를 해야겠다 싶어서 세금 계산을 해보기로 했지요.
우선, 한국에서 거주자 신분이 아니니, 1가구 1주택 양도세 감면 혜택은 못받고 기본 공제와 장기보유세 감면 혜택만 받아서
약 5천2백만원을 양도세로 내야하더라구요. 여기까진 뭐, 불만 없어요.
시세 차액 2억 6천에 취득세 복비 등 약 2천만원(정확히 모르겠지만, 그냥 예상치) 제외하고 순수익 2억 4천만원에 대해
5천 2백만원(환율 1,170원 적용하면 $44.3k) 내는 거니, 유효세율이 21.6% 정도 나오네요.
미국의 장기 보유 Capital Gain세율이 15~20%(총 소득 금액에 따라 차등적용)고, 년 소득 금액이 25만이상인 경우에 Capital Gain 에 3.8%가 추가되니,
뭐 미국 보다 조금 더 많이 내는 수준이겠네~ 라고 생각했답니다.
이 때까진 한국에 낸 세금을 Foreign Tax Credit으로 100% 인정받아서 미국엔 별도로 세금 낼 게 없을 줄 알았거든요.
(state income tax 가 없는 주에 살어요.)

그런데, 미국의 capital gain tax와 Foreign Tax Credit 을 IRS Website 들락거리며 차근차근 읽어보고 시뮬레이션을 해봤어요.
(Tax 전공은 아닌데, Finance 분야에 종사하고 있고, 평소에도 Tax filing을 직접하는 편이라
– 학생신분으로 Non Resident 일 때 한국 자산 신고나 한국 이자소득 등을 포함해서 filing하려니
Turbo Tax 가 안 받쳐 주는 항목도 좀 있고 동넨 HR Block도 잘 모르고 그래서 직접 하게 되었었어요… -, 별로 겁내지 않고 시작했어요.)
지금까지는 한국에서의 소득이래봤자, 소액의 이자랑 배당 소득만 있었고,
그 경우엔 한국 세금 낸 것을 100% 적용 받았었기에,
집을 팔아 얻은 양도 차익에 대해서도 한국에서 낸 세금을 인정받아 미국에서는 추가로 낼 게 없을 줄 알았어요.

그런데!!! 부동산이나 주식 등의 자산을 처분하여 얻는 Capital gain 에 대해서
이를 Gross Income 에 포함시키지 않고 15-20%의 별도 세율을 적용하여 세액을 산출한 경우
(이게 일반적인 방법이죠. 이게 세율이 더 낮으니)에는, Foreign Tax credit 계산을 완전히 다르게 하네요.
결론은, 이 경우엔 Foreign Tax Credit 을 100% 인정해 주지 않아요. ㅜ.ㅜ
계산 과정이 상당히 복잡하고, 각 개인의 Salary Income을 포함한 총 소득 대비 이 capital gain의 비율에 따라 달라지는데,
저의 경우엔, 한국에서 5천3백만원($44.3k)를 납부하면 그 중 $18k 정도만이 Foreign Tax credit으로 인정되어,
미국에서 15~20% 로 계산한 Capital Gain Tax에 이 credit을 적용하여 $10.3k를 추가로 양도세로 내게 되내요.
그리고, 이 capital gain과 내 salary income이 250k을 넘게 되니 이에 따른 Net Investment Tax 3.8%가 여기에 추가로 부과되는데,
이 때엔 한국에서 낸 세금은 세액 공제가 아니라 소득 공제로 적용이 되어, $5.5k 를 더 내게 되구요.
결국, 한국에서 내는 세금 5천2백만원($44.3k) + 미국 세금 1천8백만원($15.8k)이 되어, 총 7천만원($60.1k)을 2억4천만원 순수익에 내게 된답니다.
유효세율 29.3%네요. 여기에 State Income Tax 내시는 주에 사시는 분들은 그것도 추가되겠죠.

한국과 미국에 총 세금 $60.1k (한국 돈으로 약 7천만원) 내고 나면 결국 남는 시세 차액은 1억 7천만원 정도인데,
2007년에 4억4천만원을 투자해서 얻은 수익으로 보면 세후수익률 38.6%예요. 12년 투자수익률 치고는 많이 낮네요.
이럴 줄 알았으면 2012년에 유학 나올 때 집을 팔아서 가지고 나왔어야 했다는 생각이 드네요.
그 경우엔 아파트 가격이 안올라서 세금낼 일은 없었을 테고,
그걸로 미국에 집을 샀더라면 지금 2배 되어 있을텐데 하는 생각이 드네요.
(제가 사는 동네는 2012년 대비해 2배 이상 오른 거 같아요.)
어차피 primary residence니 세금 걱정 안해도 되구요.
이게 노동을 통해 얻지 않은 불로소득 (capital gain)이니 30%가 되든 50%가 되든 기쁜 마음으로 세금 내는 게 맞겠지만,
1년 이상 장기 투자에 대해 15-20 (++3.8% Net Investment Tax)%를 적용해주는 미국에 살며,
미국 자산 처분 소득이었다면 이게 Primary Residence가 아니었다해도 20% 정도 냈을 세금을
한국 자산이라 29.3%(한국 세금 + 미국 세금)를 내자니 너무 억울하다는 생각이 든답니다.

한 20년 후에 은퇴후에 한국에 6개월 머물면서 한국에서 세법상 거주자가 된 후 그 때 팔아서 한국 양도세 감면을 받을까 싶지만,
그래봤자 미국 영주권/시민권을 포기하지 않는 한 미국에 세금내야 하는 건 마찬가지일텐데
그 때 한국의 양도세 감면 혜택이 어떻게 되어 있을지도 모르는 거고,
또 이게 강북에 있는 아파트라, 앞으로 드라마틱하게 더 올라갈 거 같지도 않고 해서,
전세 계약 끝나는 대로 정리할까 합니다.

그런데, 많은 분들이 한국에서 양도세 낸 거 Foreign Tax Credit으로 인정받아 State Tax만 더 내면 된다고들 하시는 글을 읽은 적이 있는 것도 같은데
제가 시뮬레이션 한 걸로 보면, 양도 차액이 2만불 이하인 경우가 아니라면, Tax credit을 100% 인정 못받는 걸로 나오더라구요.
꼼꼼히 계산해보니, 미국 세법은 해외 자산 투자에 대해서는 미국 자산 투자에 대한 세제 혜택(15~20% 분리과세)을 적용해주지 않기 때문에
이렇게 나오는 거 같더라구요. 외국에서 아예 비과세를 받는 경우라면 상관없지만 (이 경우엔 미국에서 분리과세 혜택을 받을 수 있어요),
외국에서 세금을 납부한 경우엔 외국 세액 credit을 많이 깎아서 인정해줌으로써 미국에서의 실질 세율이 높아지게 만든 거 같아요.

여기까지가 제가 공부한 내용이랍니다.
실제로 집을 팔고 나서는 택스 보고할 때엔 복잡한 거니 CPA에게 의뢰할 예정이지만,
제가 공부한 게 맞는지 의구심은 들어요. 그 동안 여기저기에서 들은 내용과 많이 달라서요.
혹시 경험있으신 분들이나 tax 일 하시는 분들 의견 좀 나눠주세요~
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

아 너무 길다

자세한 내용 감사합니다.
영주권 취득 2년 이내에 매도하면 일가구일주책의 경우도 7억 이하면 양도소득세 면제 아닌가요? 영주권 취득 시점을 추정컨데 많이 지나지는 않았을 것 같은데요

정성스러운 글 너무 감사합니다.
많이 배웠습니다.

저도 비슷한 경우이지만 더 복잡합니다. 작년인가 재작년에 시뮬레이션을 해보았는데 글을 읽어보니 정확한 금액은 모르겠지만 방법은 맞는 것 같습니다. 저도 세금 크레딧 때문에 여기 저기 물어 보았지만 회계사들이 모르는지 프리 자문이라 그런지는 모르지만 다들 두리 뭉실 하더군요. 제가 기억하는 건 터보택스를 해보니 크레딧을 받을때 두가지 방식이 있는데 하나는 한번 받고 끝나고 다른 방식은 첫해에 얼마 두번째에 얼마… 이렇게 몇년을 해나가는 방식입니다. 그런데 한국에서 집 팔고 나면 힌국에 아무 비지니스가 없으니 이렇게 여러해를 끄는 방식이 메리트가 있는지는 모르겠네요. 저도 올해는 정리를 할려고 하는데 정말 세금이 많더군요, 한국세금, 미국세금 프러스 주세금, 셋다… 어차피 낼거면 더 오르기 전에 내는게 낫지 않나로 기우러 집니다.

1. Foreign Tax Credit 의 경우 일단 소득의 소스 (passive income vs earned income)에 따라 나누어야 하고, foreign income 대비 미국의 effective tax rate 과 외국의 effective tax rate을 비교해야 하고, 이에따라 외국에 낸 텍스에 대해 당해년도에 100% foreign tax credit 을 적용못하는 경우가 생깁니다. 이렇게 적용못한 foreign tax credit은 다음년도로 carryover 되나, 실제 다음년도에 foreign income 이 생길 가능성이 거의 없기에 (일반적으로 외국으로 부터 earned income 혹은 주식투자로 인한 capital gain 이 보통은 없고 평생 1-2번 정도 부동산 매매로 인한 capital gain 만 있는 경우가 대부분이므로..), 실제 carryover 된 금액은 사용못하는 경우가 99% 입니다.

2. Net Investment Tax 3.8%에는 foreign tax credit 을 적용할 수 없기에 아무리 100% foreign tax credit을 적용한다고 해도 년소득 25만불 이상인 경우 최소 3.8%의 추가 세금이 발생합니다.

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Tel:925-400-825

원글 읽고 저도 한국 아파트에 대해서 다시 생각하게 되었네요.

제 상황을 설명 드리면 영주권은 지난 2019년 12월에 받았구 미국에 정착할 계획인데요.
저도 강북에 2016년 취업비자로 미국 오기전에 재개발하는 새 아파트 하나 4억 정도에 (2억은 은행 대출) 사놓고 왔는데 현재 가격이 9억 정도 하거든요.
이 아파트가 2019년 8월 정도에 완공되어서 실거주 한적은 하루도 없구요.

그리고 현재 미국에서 작은 새 콘도($600,000정도)하나 30년 Mortgage 로 구매해서 3월 입주 예정이거든요.
HOA, Property Tax 등 다 포함해서 매달 $3,000정도 들어갈 예정이구요.

이런 상황에서 전 당연히 한국 아파트는 그냥 쭉~ 두고 계속 전세로 돌리다가 자녀 대학 학자금이나 노후 은퇴자금으로 사용할 예정이였는데 원글님 글 읽고 현재 가치에 대해서 생각해 보게 되었고 넋 놓고 있다간 세금으로 다 나갈거 같아서요. 그리고 한국 아파트 가격은 지금이 꼭대기 인거 같기도 하구요.

여기서 제 질문은 아직 제가 영주권 취득 후 2년이 안된 상황이니 한국 아파트를 팔고 세금 등 깨끗이 정리후 미국으로 돈을 가져와서 Mortgage 최대한 갚고 매달 Mortgage 들어갈 돈을 미국에서 투자하는게 나은 건가요?
그리고 지금 한국 아파트를 팔게되면 세금은 얼마쯤 내야하는 건가요?

모 쉬운 질문은 아니지만 원글님 께서 이미 공부를 많이 하신거 같아서 이렇게 실례 인줄 알면서도 질문을 드립니다.

JSTA 님 설명 감사 드립니다.

한국 부동산 양도세가 올해부터는 2년 이상을 실제 거주해야 1인1주택 면제 입니다. 미국도 한국도 세금은 올라가지 떨어질 것 같지 않네요. 5억이면 40% 에다 미국 세금 이면 2 억+ ?.

아 그냥 가지고 있어야 겠네요…

한국으로 돌아가서 < 팔고자 하는 그 집에 2년 이상 거주 후 팔면 >
적어도 연방세금은 50만불 이익까지는 면세가 되는 것 아닌가요?
(물론 부부 합산 세금 보고의 경우에)

이 경우는 한국의 양도세도 <거주자>의 경우로 면제임.

게시판에서 오랜만에 보는 유익하고 수준 높은 글이네요.
감사합니다.

택스 전공자는 아니지만 제 생각에도 윗 분 말씀처럼 한국에 어떻게든 1가구 1주택 조건을 최소한으로 맞추셔서 한국에서 양도세 감면 혜택을 노리시는게 가장 현실적인 절세방법이 아닌가 싶네요.

이 경우 2년간 한국 아파트를 전세 없이 보유한다면 미국에 foreign tax credit을 못받아 미국 세금은 늘어날 수 있고 전세자금으로 자금운용 이득을 볼 수 없으니 기회비용도 고려해서 계산을 해보셔야 할 것 같습니다. 요즘 미국 금융 경기 분위기로 봐서는 이것도 크게 이득을 보는게 아닐 수도 있겠네요.

전세 안주고

안그래도 저도 그런 생각을 해보았는데요, 은퇴하고 아이 대학가고 하려면 적어도 15년은 남았는데, 그대로 두는 게 나을지 고민스럽긴 해요. 그 때 가서 미국 집 팔아버리고, 한국에 가서 2년 거주하고 한국에서 비과세 혜택 받고, 미국에선 Primary Residence라고 증명해서 양쪽에 다 비과세 적용을 받을 수 있겠지요. (세법이 안 바뀐다면요) 근데, 한국 강북 아파트의 투자수익율은 낮아도 너무 낮은 거 같아요. 2007년에 4억4천에 산 집인데, 2017~2018년까지 변동이 없거나 오히려 더 내려갔다가 최근 1-2년 사이에 7억 정도가 된 거거든요. 2005년에 준공된 아파트라 앞으로 15년 더 가지고 있으려면 리모델링 그런 거도 해야하는 거 아닐까 싶기도 하고, 그 때 가서 세법이 어찌 될지도 모르겠고, 지금 내야하는 세금이 7천만원이라면, 그냥 정리해서 6억 3천만원 가지고 와서, 미국에 2-3년 이내 불경기가 오면, 그 때 SP 500 인덱스에 넣어두는 게 더 낫지 않을까 싶답니다. 저의 경우엔 배우자가 한국인이 아니고, 아이가 미국에서 태어나 거의 완전히 미국아이로 자라고 있어, 귀국 가능성이 낮아서 이런 생각이 드나봐요. 그리고, 죽기 전에는 어찌 되었든 한국 재산 다 정리해와서, 미국에 비해서 어마무시한 한국 상속세를 피해야겠단 생각도 하고 있어서 더 그런가 봐요.

JSTA님, CPA님께서 confirm 해주시니 마음이 안정되네요. 대단히 감사합니다.

한국에 가서 2년 살고 팔면 양도세가 없다고들 하는데, 이게 좀 애매 합니다. 직장을 가지고 전 가족이 들어가서 2년 이상 살고 나오면 문제가 없는데 양도소득세 안낼려고 전가족이 아니고 본인만 살다 오면 문제가 될수있고 앞으로는 더 심하게 조사할거라 생각합니다.

미국 영주권자(또는 시민권자)의 경우, 한국 아파트 장기보유세 감면을 받을 수 있나요? 제가 예전에 알아봤을때는 안 되는 것처럼 보였는데요. 확실치는 않습니다.

세법상 <거주자> 혹은 <비거주자> 로 나뉘는 것이지
영주권자, 시민권자가 아닙니다.

이 부분이 가장 쉽게 착각 하는 것이죠.
<거주자, 비거주자> 의 정의는 찾아보세요.
자주 바뀝니다. 거주기간이…

JSTA님 1번 설명에 좀 부연하면,
사용되지 못한 foreign tax credit 은 쓸때까지 계속 이월됩니다. 제 경우 10년 안되어 다 소진해서 언제까지 이월되는지 모르겠지만 바로 다음해에 못 써도 됩니다.

부연님께, 계속 이월이 되는데 한국에서 아무 수입이 없어도 (비지니스가 없어도) 크래딧을 받을수 있는게 맞는지요?

SJC 님, 미시민권자 영주권자도 장기보유 감면을 받을수 있는데 최대 30% 입니다, 매년 2% 감면.