안녕하세요 =) 3인가족 동부에 살고 있습니다 (2년전 한국에서 이민)
소득 35만불 정도 됩니다.
현재는 렌트를 3000불 정도 주고 살고 있는데, 600k-900k정도 짜리 집을 알아보고 있어요.
모기지 이율이 높지만 프로퍼티 텍스나 모기지 이자에 대한 세금 혜택이 있다고 들었어요.
세금 관련해서 공제받는게 하나도 없는 직장인이라, 집을 사는게 이득 같기도 한데.
도움이 될만한 자료나 게시글 추천좀 부탁드려요.

https://www.nerdwallet.com/mortgages/rent-vs-buy-calculator?msockid=183e966fa7f76af0243382f4a64d6bf7

일단 투자용으로 65만에서 70만불정도 하는 집을 아주 좋지도 않고 아주 나쁘지도 않은 중간정도 학군은 별로지만위치만 좋은 집을 사서 일년 살고 80민불정도하는 학군 좋은 집을 일년 뒤 사서 이사들어가고 먼저 산 집은 렌트놓으면 좋을 듯. 모기지 이자에 대한 이자 를 수입에서 까주는 세금 혜택이 있습니다. 즉 내가 내는 연봉이나 수입약에 붙던 세금이 모기지 이자금액을 뺀 수입에 세금이 붙으니 몇만불 이득입니다. 수입이 높으니 세금이 꽤 높을텐데 집을 사는 게 좋은 선택이 될듯 합니다. 거주용 집을 살 때 두번째 집살 때 다시 거주용 집으로 모기지를 받을 수 있어서 보통 미국에 사는 사람들은 이런 식으로 부동산을 2개로 늘립니다. 그 이후엔 3반째 집은 투자용 부동산이율을 적용받아 arm등으로 싼 이자율로 한개 더 사는 등의 선택을 하실 수 있습니다. 3천불씩 3년이면 지난 3년간 10만불 넘게 월세로 지출한건데 집 사고 모기지 랑 집 임슐런스랑 재산세 포함해서 내면 매달 3-4천불 정도 더 낼 수 있지만 집값이 인플레이션을 따라 꾸준히 오르며 이를 커버해주고 집 가치가 오르면 Heloc을 이용해서 집을 담보로 융자를 빼서 2번째나 3번째 집 살때 다운페이를 낼수도 있습니다.
첨에 집살 때 모르는 게 많으니까 매주 주말마다 평일에도 일 끝나고 시간될 때마다 집을 보러다니세요. 6개월 매주 집보러다니고 대충 어느지역 집값이 얼마다 감이 올때쯤이면 내 맘에 드는 집을 살 준비가 된겁니다. 집을 사서 맘에 안드는 부분은 고칠 부분이 어디이고 얼마가 드는 지 계속 알아봐서 알고 집을 사야합니다. 다 바꿔도 바꾸기 힘든건 위치, 학군, 주변 집 세일즈 마켓, 집 주요 구조, 집 연식이니 잘 알아보세요. 한국출신 가족들은 무조건 제일 좋은 학군에 제일 비싼 집을 사는 데 그게 투자관점에선 최악의 선택일 수도 있으니 주의해야 합니다. 잴 좋은 학군 동네에 너무 비싸서 일년 넘게 안 팔리던 집을 10만불이상 깎아서 사면 괜찮은 딜이 될수도 있으니 이것도 계속 지켜봐야됩니다. 집이 오래 안팔릴 때는 왜 그런지 이유를 꼭 리얼터에게 물어보세요. 파운데이션 공사로 2만불 들여야 한다는 등의 이유가 될수도 있습니다. 하지만 그돈을 깍아달라고 하면 되니까 시세를 정확히 알고 딜이 들어가야 합니다.

부동산 리얼터 고를때 팁

세금공제 혜택을 받으려면 itemized deduction을 써야하는데 이때는 standard deduction을 포기해야해요. 이 둘중 하나만 선택해야하거든요. 지금 standard deduction이 부부 2만5천불 쯤 될겁니다.
property tax, 주 소득세등 세금부분은 트럼프 정부에서 만불까지만 공제가 가능하게끔 바꿔버렸어요. 이게 내년에는 사라질 예정이었는데 트럼프 2가 다시 시작되니 만불까지 공제는 계속 이어질 것 같아요.
여기서 모기지 이자가 년간 1만 5천블 내면 주정부에 내는 세금 최고 공제액 만불 합해서 2만 5천이 되니 이 시점이 breakeven이고 이자가 여기서 더 늘어나거나 교회헌금 등 기부를 하시면 그 금액만큼 세금 혜택을 볼 수 있는 구조라 중산층에서는 세금 공제가 쉽지 않을 것 같아요.
실거주용이 아니라 투자용이면 투자 경비로 계산되니 standard deduction에 관계없이 따로 받을 수 있고 property tax도 만불제한없이 모두 공제받고 보험료도 공제의 대상이 됩니다.
트럼프 정부 1에서 standard deduction도 원래는 지금의 절반이고 여기에 사람 1인당 3천불 넘게 따로 공제해주는 식이었는데 (personal exemption) 이렇게 되면 당시는 1만 2천불 정도만 넘으면 세금공제 햬택을 볼 수 있었는데, personal exemption을 없애고 standard deduction을 올리고 주정부에 내는 세금에 대한 공제는 만불까지로 제한해 버리니 중산층에서 실거주 집으로 나가는 비용 공제받는 것을 원천적으로 막아버렸죠.
당시 집으로 공제를 보던 사람들 중 상당수가 세율이 낮아져도 별 효과가 없거나 오히려 올라버린 사람들도 있었어요. 그래서 더 부자감세라는 말이 나왔었죠. 트럼프 지지세 강한 red state들은 집값 싼 곳이 대부분이라 자기들 지지세력에는 타격없이..

윗분 진짜 자세히 잘 설명을 해주셨네요. 저도 알고는 있었는데 님처럼 글로 잘 설명은 안되는데 훌륭하십니다.

결론적으로 집산다고 세금혜택 없다고 보시면 됩니다. 600-900k 집이면 그정도 모기지 이자내서는 전혀 혜택없습니다.

글쎄님 답변 감사드려요. 요즘 워낙 모기지 이자가 비싸다 보니 첫 몇년은 프로퍼티 텍스와 모기지로 나가는 비용이 standard dedcution 하는 것 보다 높을 것 같은데, 그렇게 보면 조금 이득은 있겠지만, 어차피 지금 집 없이도 2만 5천불은 무조건 공제가 되니 몇천불 더 세금 공제 받는다고 해서 크게 좋을것이 없다는 말씀이죠.? 예를들어 breakeven 을 넘어선 차익이 1만불 이라고 가정하면 24퍼센트 텍스 레잇으로 계산해서 2400불 한해 세금 이득을 보는것 같은데 아주 크지도 않네요.. 한가지 고민인 것은 RSU때문에 taxable income이 까딱하면 24프로에서 32프로로 텍스 브레킷이 바뀔수도 있어서 집을 사는게 좋겠다 생각했는데 이 부분을 좀 더 고려해서 계산을 해봐야 겠네요..

네[ 정확하게 이해하신 것으로 보입니다.
다만, 세금혜택에서 추가로 고려하셔야하는 것이, 25만불 이상의 소득중에 wage에서의 소득에서는 0.9%를 추가로 더 내셔야하고 (additional medicare tax), RSU를 파셔서 얻어지는 소득에서는 investment income에 잡혀서 net investment income tax 3.8% 를 내셔야하니 이들 부분을 합산한 부분이 집을 사서 itemized deduction을 함으로 생기는 추가 이득으로 봐야할 것 같네요.

답변 감사드려요. RSU 는 저에게 베스팅 될때 먼저 세금을 내고 파는 시점에서 차익이 생겼다면 그만큼에 대한 세금을 다시 낸다고 들었어요. 만약 제가 베스팅 받은 시점의 가격과 동일하거나 적으면 추가 세금이 없다고 들었고요. 맞을까요?

그리고 제가 8만불 RSU를 받는다고 하면, 그 주식에 대한 세금은 추후 세금 보고때, 오히려 세금을 더 내야하는 부분으로 작용할 수 있으려나요?