이종권회계사입니다. 이번 칼럼에서는 많은 분들이 알고 계시는 거주하는 집을 판 후의 양도소득세의 면제에 대해 알아 보겠습니다. 혹시나 더 자세히 알고 싶은 분들은 IRC Section 121를 참고하시기 바랍니다.

일반적으로 지난 5년중 2년을 한 집에서 살았다면 매매후에 생긴 차익의 $250,000 또는 $500,000 까지는 세금을 내지 않는 다고 알고 있습니다. 하지만 3년전에 바뀐 세법에 의하면 항상 면제를 받을수 있는 것은 아닙니다.

과거 5년중 일정기간 집이 부자격(Nonqualified) 용도로 사용되었으면 그 기간동안의 차익에는 세금이 붙습니다. 집이 납세자의 기본거주지로 사용되지않은 기간을 부자격용도로 쓰인 기간으로 봅니다. 세금면제를 받지 못하는 소득은 다음과 같은 공식으로 계산이 됩니다.

과세소득 = 전체양도소득 x (2009년 1월1일이후 부자격용도로 쓰인 일수 / 총 보유일수)

기본거주용도가 아닌 다른 목적으로 집을 사용했더라고 아래의 경우는 부자격용도로 쓰인것이 아닌것으로 봅니다.

1. 지난 5년기간중 기본거주지로 사용한 다음 이사를 나온 기간. 예를 들면 5년중 처음 2년은 기본거주지로 사용하다가 이사를 나와 세를 준 경우, 세를 준 3년은 부자격용도의 기간에 포함이 되지 않는다. 하지만 반대의 경우는 결과가 다르다.
2. 군생활로 인한 용도변경
3. 직장이나 건강, 불가항력적인 상황으로 인한 용도변경

한가지 중요한 점은 이 세법이 약 3년전에 처음 소개된 관계로 2009년 1월 1일 이전에는 어떠한 용도로 사용되었는지에 관계없이 부자격용도에 포함이 되지 않습니다.

예1. A가 2009년 1월1일에 $400,000을 주고 집을 샀습니다. 2011년1월1일에 이사를 나가면서 세를 주기 시작했고 2013년 1월 1일에 $600,000을 주고 팔았습니다. 세를 주는 동안 감가상각을 하지 않았다면 차익은 $200,000이고 위의 1번 부자격용도면제에 따라 $200,000 모두가 세금에서 면제가 됩니다.

예2. 위와 같은 상황에서 처음 2년동안 세를 먼저주고 다음 2년동안 기본거주지로 사용했다면 위의 공식에 의해 $100,000에 대한 세금을 내어야 합니다.

$100,000 = $200,000 x ( 부자격기간 2년 / 총 4년)

하지만 한가지 다행스러운 것은 $100,000이 Long-term capital gain으로 처리되어 일반세율보다 낮은 %가 적용됩니다. 그리고 캘리포니아도 위의 연방정부법에 따라 $100,000 에 대한 세금을 부과합니다.

기타 궁금하신 내용이 있으시면 아래의 연락처로 질문하시면 성심껏 답변해 드리겠습니다. 이번칼럼도 읽어 주셔서 감사합니다.

이종권공인회계사
Jack Lee, CPA
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