일단 거주용 주택을 구입하면 최소 2년은 살아야 세금 손해를 안본다는 말을 흔히 듣는다. 이를 다시 정확히 말하자면, 세금 손해가 아닌 세금 혜택을 보기 위해서는 집을 팔기 전 최소 2년은 그 집에 거주해야 한다는 뜻이다. 연방 세법에 의하면, 기본적으로 1년 이상 소유한 집을 팔 경우 양도 소득세 대상이 된다. 하지만, 특정 조건을 만족하면 연방국세법 121조의 ‘주거주 주택 면세 조항’ 혜택을 받아 양도 소득세를 피할 수 있다.

주거주 주택 면세 조항은, 주택을 팔고 남은 순수익에서 개인 25만 달러, 부부 합산의 경우 50만 달러까지 양도 소득세를 면제하도록 규정하고 있다. 이에 해당되려면, 주택을 파는 시점을 기준으로 과거 5년 중에 최소 2년 이상 그 집을 소유했어야 하고 그 집에 실제 거주를 했어야 한다. 소유와 거주가 동시에 발생할 필요는 없다. 즉, 예를 들어 2014년부터 2016년까지 렌트로 살았던 주택을 2017년도에 구입하여 다른 사람에게 렌트를 내주고 2019년도에 매각한다고 해도 주거주 주택 면세 조건에 부합된다는 말이다. 주택을 파는 시점에 그 집에 살고 있지 않아도 상관 없는 것이다.

또한, 그 2년의 기간이 반드시 연속적일 필요는 없다. 쉽게 말해, 2014년도에 구입한 주택에 2015년까지만 살고 다른 곳으로 이사했다가 2018년도에 다시 그 집에 들어와 살면서 2019년도에 매각한다고 하더라도 여전히 면세 조항에 의거하여 세금 혜택을 볼 수 있다.

한가지 주의할 점은, 주거주 주택 면세 조항은 말 그대로 반드시 주거주 주택에만 적용된다는 것이다. 연방 세법에 의하면 한 사람은 하나 이상의 주거주 주택을 소유할 수 없기 때문에, 두개 이상의 주택을 소유한 경우 두번째 주택부터는 이 조항의 혜택을 받을 수 없다. 다만, 주거주 주택임을 입증하기 위해 항상 그집에 거주할 필요는 없다. 가령 휴가나 비지니스의 이유로 몇달간 집을 비우더라도 여전히 주거주 주택임을 증명하는 데에는 문제가 없다.

해당 주택에 부부가 공동으로 거주하고 있을 경우, 면세 혜택은 두배가 된다. 50만 달러의 면세 혜택을 받기 위해서는 다음과 같은 조건에 부합되어야 한다. 첫째, 결혼한 부부이며 연말정산 세금보고를 함께 (Joint Filing) 하고, 둘째, 부부 중 한명이 해당 주택을 소유해야 하며, 셋째, 부부 두명 모두 해당 주택에 거주해야 하며, 마지막으로, 주택을 매각하는 시점으로부터 과거 2년 내에 둘 중 어느 누구도 다른 주택을 통해 면세 혜택을 받은 적이 없어야 한다. 위의 조건을 충족시키지 못할 경우 국세청은 이 두명을 부부가 아닌 각각 개인으로 취급하여 면세 혜택을 부여한다.

서브프라임 모기지 사태 이후 폭락한 부동산 가치 때문에 집을 매각한다 하더라도 한동안 양도 소득세에 대한 부담이 없었던 것이 사실이다. 하지만, 부동산 경기가 다시 회복되는 시점에 집을 매각할 경우 양도 소득세를 피할 수 없기 때문에, 주거주 주택 면세 혜택을 누릴 수 있도록 미리 준비하는 것도 한 방법이라 하겠다.

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