안녕하세요 송동호 종합로펌입니다. 오늘 칼럼에서는 뉴저지주 주거건물의 건물주인 임대인으로서 알아두면 도움이 되는 내용 중 하나인 임대보증금법에 대해서 다루어 보도록 하겠습니다.

임대 계약시 임대인은 혹시 모를 임대료 체납이나 재산 피해 등을 보호하기 위해 보증금 (Security Deposit)을 받습니다. 이 때 임대인으로서는 보증금의 금액이 높을 수록 보호를 더 많이 받을 수 있기에, 가능한 높은 금액의 보증금을 요구하면 좋을 것입니다. 그러므로 법적으로 허락된 기준을 아는 것이 중요한데, 현재 뉴저지주에서는 임대보증금법 (Rent Security Deposit Act)에 의해 1달 임대비의 1.5배에 달하는 금액까지 보증금을 받을 수 있도록 허용하고 있습니다.

즉, 임대하는 3-bedroom single family house의 1개월 임대료가 $3,000이라면 임대인은 보증금으로 $4,500을 요구할 수 있는 것입니다. 저희 로펌에서 임대인-임차인 케이스를 진행하다 보면 이 ‘1.5배’ 제한에 대한 우회책으로 ‘애완동물 보증금’ 또는 ‘가구 보증금’ 과 같은 명목하에 더 많은 보증금을 요구한 임대계약서들을 종종 접하곤 합니다. 예를 들어, 위와 같은 상황에서 $4,500의 보증금을 받은 후, 애완동물 보증금으로 $2,000를 추가로 받는 것입니다. 하지만 이는 뉴저지 임대 보증금 법에 위배된다는 판례가 있으니 주의하시는 것이 좋겠습니다.

그럼 받은 보증금을 어떻게 관리할 수 있는지 알아보겠습니다. 보증금은 임대인을 보호하기 위한 매체이지만, 실제로는 세입자인 임차인의 소유입니다. 그렇기에 법적으로 임대인은 이 보증금을 임대기간동안 사용할 수 없으며, 이자율이 있는 별개의 은행 계좌에 보관해 놓아야 합니다. 그리고 관련 계좌에 대한 정보를 임차인에게 30일 이내에 보내주고, 매 년 이에 대한 통지를 하도록 되어있는 것도 기억하시면 도움이 될 것 같습니다.

종종 임대료가 체납되었을 때 임차인이 보증금에서 대체해달라고 요구하는 경우가 있습니다. 그래서 울며겨자먹기로 퇴거소송도 진행하지 못하고 보증금으로 대체해 주시는 경우가 의외로 많습니다. 하지만, 임대인은 임대 보증금 법을 잘 지키고 있을 경우, 밀린 임대료를 보증금에서 제할 의무는 없으며 체납기간이 1개월이라고 하더라도 퇴거 소송 진행이 가능합니다.

임대인으로서 무엇보다 중요한 것은 임차인이 이사를 나간 이후 30일내에, 임대했던 집의 상태를 점검한 후, 보증금에서 공제가 된 내용이 있을 경우에, 보증금 공제내역과 함께 남은 보증금을 보내는 것입니다. 만약, 이를 확실히 이행 하지 않을 경우 보증금액의 2배에 달하는 불이익을 받을 수 있으므로 유의하시기 바랍니다.

여러 임대계약 분쟁의 중요한 부분 중 하나인 뉴저지 임대 보증금법을 다루어보았습니다. 대부분의 주거임대계약에 적용되는 이 법은, 임대인이 임대하는 주거건물에 함께 거주하면서 임대하는 유닛이 2개 이하인 상황은 제외됩니다. 예를 들어 듀플렉스의 한 유닛에는 집주인 가족이 거주하고, 다른 유닛에는 세입자가 살 경우 보증금을 별도로 이자가 붙는 계좌에 넣어 통지를 해주지 않아도 되는 것입니다. 하지만, 특정 경우에는 이 법이 적용되기도 하므로 전문 변호사와 의논하시는 것이 좋겠습니다.

건물주-세입자법 관련 추가 문의사항이 있으시거나, 독자 분들께서 알고 싶으신 법률이 있으면 주저 마시고 mail@songlawfirm.com로 문의해주세요. 다음에 쓸 칼럼에 반영하겠습니다.

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