안녕하세요, 송동호 종합로펌입니다.
돈을 주고 물건 혹은 서비스를 구매할 때, 구매자는 어떤 예상을 합니다. 예를 들면, 호텔 방을 예약했다면 침대가 있고, 화장실이 있으며 천장과 바닥과 벽이 있는 하룻밤을 안전하게 보낼 수 있는 방을 기대합니다. 가격이 저렴하다고 해서 벽이 없어 옆 방 사람들이 보이거나 가구가 하나도 없어 바닥에서 자야 하는 곳을 기대하지 않습니다. 그렇다면 렌트비를 낼 때 여러분은 어떤 기대를 하시나요? 렌트에 대한 불만을 하시는 세입자들은 자주 “아니, 사람이 살 수도 없는 집을 렌트를 해 놓고 렌트비를 받겠데!”라고 이야기합니다. 이러한 불만은 매우 법률적인 표현이라고 할 수 있습니다. “Implied Warranty of Habitability”라고 번역되는 “사람이 살 수 있는 집”에 대해서 법은 생각보다 자세하게 규정하고 있습니다. 그리고 “사람이 살 수 없는 집”에 렌트비를 내고 사는 세입자는 법의 보호를 받습니다.

법에서 렌트를 줄 수 있을 정도로 사람이 살 수 있도록 꾸며진 곳은 “생활을 위한 주요 시설 (vital facilities)을 제대로 갖추고 있는 곳”이라고 설명하고 있습니다. “생활을 위한 주요 시설”로는 화장실이 있는지, 뜨거운 물과 찬물이 나오는지, 전기는 들어오는지, 온도 조절이 되는지, 창문은 제대로 갖추고 있어 안전을 보장하는지 여부 등입니다.
하지만, 어느 정도가 뜨거운 물인지, 어느 정도의 온도 조절이 적합한지 사람마다 기준이 매우 다릅니다. 그래서인지 법은 “정말 이 정도까지?!”라고 할 정도로 세세하게 규정하고 있습니다. 예를 들어 보겠습니다. 온도 조절의 경우, 렌트를 주고 있는 집은 봄부터 가을에 해당하는 기간 오전 6시부터 밤 11시까지는 최소 화씨 68도 이상을 유지해야 하며 밤 11시부터 오전 6시까지는 최소 화씨 65도 이상 유지해야 합니다. 뜨거운 물의 온도는 최소 화씨 120도 이상을 유지해야 하지만 화씨 160도 이상이 되어서는 안 됩니다. 아마 이렇게까지 규정하고 있다는 것에 대해 많은 분이 놀라셨을 것입니다.

이러한 세세한 규정까지 가지고 있는 법은 다양한 상황에서 “사람이 살 수 없는 집”에 사는 세입자를 보호하는 방법에 관해 이야기하고 있습니다. 만약, 화장실이 고장 났는데 집주인이 고쳐주지 않아 참다 참다 세입자가 고쳤다면 어떻게 될까요? 한여름에 에어컨이 고장 나서 고쳐달라고 집주인에게 말을 했는데 고쳐주지 않아 견디다 견디다 세입자가 돈을 내고 고쳤다면 어떻게 될까요? 집주인이 전기세를 내지 않아 전기가 끊길 지경이 되어 세입자가 전기세를 냈다면 어떻게 될까요? 법에서는 집을 “사람이 살 수 있는” 곳으로 유지하면서 렌트를 해야 하는데 그러지 못한 집주인의 과실에 책임을 묻습니다.

1970년 Marini v. Ireland (56 N.J. 130) 케이스에서 법원은 렌트한 집의 “생활을 위한 주요 시설”이 고장이 났는데 집 주인이 고쳐주지 않아 세입자가 고쳤다면 세입자는 고친 수리비 만큼 렌트비에서 빼고 집주인에게 줄 수 있다고 확실히 말했습니다. 1969년 Reste Realty Corp. v. Cooper (53 NJ 446)에서 법원은 세입자의 편을 들었습니다. 해당 케이스에서 집주인은 집이 고장 났는데 고쳐주지 않았고 세입자는 결국 견디다 못해 집에서 나갔습니다. 그러자 집주인은 집수리를 해야 한다며 임대 보증금 (Security Deposit)을 수리비로 쓰겠다고 했습니다. 그러자, 법원은 고쳐야 할 시설을 고치지 않아 세입자가 나간 것은 “나갈 수밖에 없는 상황을 만든 것 (Constructive Eviction)”이며 집주인은 “사람이 살 수 있는 곳”으로 집을 유지할 책임이 있었으나 책임을 다하지 못했으므로 임대 보증금 전액을 모두 돌려줄 것을 명령했습니다.

법은 공평합니다. 모든 상황에 집주인이 무조건 책임을 지는 것은 아닙니다. 만약 세입자가 의도적으로 시설물을 손상시켰다면 세입자의 책임입니다. 또한, 세입자는 고장 난 사실을 집주인에게 알려야 할 의무가 있는데 알리지도 않고 혼자 수리를 했다면 집주인은 아무런 책임이 없습니다.
한국에서는 요즘 층간 소음 문제로 이웃 간 얼굴을 붉히거나 전세금을 계약 기간 이전에 빼달라고 하거나 전세금을 낮춰달라는 분쟁이 많다고 합니다. 이런 일이 뉴저지에서 일어난다면 집주인이 어떤 책임을 져야 할까요? 뉴저지 법은 층간 소음을 “사람이 살 수 있는 곳”을 판단하는데 포함하지 않습니다. 따라서, 집주인은 도의적인 방법들을 취할 수는 있겠지만, 소음을 차단해야 할 법적 의무를 지지 않습니다. 하지만, 세입자는 지나친 소음을 일으키는 이웃에게 방해(Nuisance)라는 법적 개념으로 항의 할 수는 있겠습니다.

임대인-임차인 법 (Landlord-tenant) 케이스들을 진행하다 보면 다양한 상황을 만나게 됩니다. 서로 감정이 상하고 신경을 쓰는 상황을 지속하기보다 법에 대해 정확하게 설명해주고 중재를 할 수 있는 변호사를 통해 빠른 시간내에 해결하는 것이 현명하다고 할 수 있습니다.

임대인-임차인 법 관련 문의사항이나 법률 관련 문의사항이 있으시면 언제든 mail@songlawfirm.com으로 알려주시기 바랍니다. 다음 컬럼에 고려하겠습니다.

집에 인터넷설치가 안된다거나 개미가 많이 나오는 경우에도 계약파기가 가능할까요?ㅠㅠ