한 여대생의 순결이 인터넷 경매가 51억원에 낙찰되었다는 기사가 나온 적이 있다. 이쯤 되면 인터넷엔 없는게 없다는 말이 농담처럼 들리지 않는다. 하지만, 소비 패러다임의 큰 혁신을 가져온 인터넷 쇼핑몰은 그 편리함만큼이나 많은 부작용도 낳았다. 한때 심각한 피해사례로 등장했던 것이, 동일 물건을 여러명에게 동시에 파는 사기매매였다. 상상하기 힘들지만, 부동산 매매역시 이러한 사기 행각에서 자유롭지 못하다.

어느날 아침, 영희는 철수에게 자신의 시카고 집을 40만불에 팔았다. 철수에게 집이 팔린 사실을 몰랐던 영수는 같은날 오후 영희의 집을 50만불에 구입했다. 소유권 이전을 위해 등기소에 도착한 영수는 방금 소유권 등기를 마치고 떠나는 철수를 보게 되었다. 이경우 과연 누가 영희의 집을 소유하게 될까?

미국 부동산 등기법은 크게 세가지로 나뉜다. Race Statute, Notice Statute, 그리고 Race-Notice Statute. 부동산법은 연방법이 아닌 주법이기 때문에 각 주는 이 세가지 등기법 중 하나를 채택하고 있다. 일리노이 주의 등기법은 학문적으로 해석하면 Notice Statute를 따른다고 봐야 옳지만, 주법원은 대부분의 판결에서 일리노이 등기법을 Race-Notice Statute로 해석한다.

Race-Notice Statute를 따르는 주에서, 두번째 구매자가 집의 소유권을 주장하기 위해서는, 우선 첫번째 구매자의 구매사실을 “인지”하지 못했어야 하고, 첫번째 구매자보다 먼저 소유권을 등기해야 한다. 이 두가지 조건이 모두 충족되지 못하면 두번째 구매자는 소유권을 주장할 수 없다.

우선 구매사실에 대한 “인지”를 어떤 기준으로 판단하는지 살펴보자. 등기법에서의 “인지”는 다음과 같은 세가지 경우에 인정된다. 첫째, 실제적/직접적 인지 (Actual Notice). 즉, 첫번째 구매자의 구매사실을 실제로 들었거나 직접 목격하는 경우다. 둘째, 기록적 인지 (Constructive Notice). 즉, 설령 직접적인 인지는 없었다 하더라도, 부동산 등기 등의 문서 및 기록들을 통하여 구매사실을 간접적으로 알 수 있었다고 판단하는 경우를 말한다. 마지막으로, 정황적 인지 (Inquiry Notice). 이는, 정상적인 사람이라면 여러 주변 상황을 통해 충분히 구매사실을 유추해볼 수 있다고 인정되는 경우를 말한다. 예를 들어, 본인이 구매하려는 집에 누군가가 이미 이삿짐 나르는 것을 목격하는 경우가 이에 해당한다.

이 세가지 기준에 비추어 봤을 때, 영수가 철수의 구매사실을 인지했다라고 판단될만 한 근거는 없다. 만약 영수가 영희 집을 구매하기 이전에 철수가 등기소에서 먼저 등기를 했었다면, 기록적 인지에 의거하여, 영수는 철수의 구매사실을 인지했다고 인정되고, 따라서 소유권은 철수가 가지게 될 것이다. 물론 영수가 철수의 구매사실을 인지하지 못했다 하더라도, 철수가 영수보다 소유권 등기를 먼저 했기 때문에, Race-Notice Statute의 두번째 조건에 의해 영희의 집은 철수가 소유하게 된다. 만약 일리노이 주에서 부동산 사기 매매를 피하고 싶다면, 클로징 이후 신속한 등기는 필수다.

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배겸 변호사 (법무법인 시선)
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배겸 변호사님, 공동명의 부동산 처분에 대해서 질문이 있습니다. 한국에 계신 장인어른께서 살고계신 아파트를 처분하시고 장인어른 동생분과 50%/50% 상가건물에 투자하기로 하고 매입하셨습니다 (작년 11월말). 10억 상가건물에 5억 전세가 껴있어서 장인어른께서 5억 전부 지불하고 매입하신후, 장인어른 동생분을 공동명의자로 해드렸고, 나중에 장인어른동생분이 나머지 5억을 투자해 전세를 월세로 돌릴 계획이었습니다. 장인어른 동생분은 소유하신 단독주채로 대출받을 생각을 하시고 결정하신건데, 막상 대출이 승인이 안되었습니다. 그래서 현재 장인어른 동생분은 한푼도 투자하지 않고 공동명의자로만 되어있습니다. 취득세 4천만원도 장인어른께서 다 내셨는데요.. 법무사랑 상의하셨는데, 단독명의로 하실려면 다시 취득세 2천만원 내셔야한다고 하네요. 장인어른께서 단독명의로 안하시고 몇년있다가 처분하신다고 하는데, 공동명의로 되있지만 투자는 안한 동생분께는 처분한 금액에 대한 권리가 있는지 궁금합니다. 장모님께서 걱정이 되셔서 저한테 전화를 하셔서 여쭈어 봅니다…

위에 질문자인데, 혹시 다른 분들 중에 관심있는 분을 위해, 대한법률구조공단 무료 사이버상담 답변입니다. 배겸 변호사님께서 혹시나 추가하실 사항있으시면 고맙겠습니다.

https://www.klac.or.kr/cyber/cyber06_vw.do?check=&code=469&order=bcCode%20desc&page=1&pagesize=15&gubun=&search_value=&vc=1170506

공동명의님,

질문 감사드립니다. 참고로 저는 미국 일리노이주 부동산법을 담당하는 변호사이기 때문에 한국의 부동산법에 관해 법률지식이 제한되어있음을 미리 알려드립니다. 또한, 문의하신 내용에 정확한 법률 진단을 위한 주요서류 및 기타 정보가 부족하기 때문에 답변이 부정확할 수 있음을 이해해주시면 감사하겠습니다.

질문하신 내용을 바탕으로 크게 세가지 경우를 생각해볼 수 있을 듯 합니다. 첫째는, 양자간 명의신탁으로, 장인어른께서 건물 매입 후 신탁자로서 명의신탁약정에 의하여 동생분 (수탁자)께 명의를 신탁한 경우입니다. 명의신탁은 원칙적으로 합법적인 절차가 아니지만 해당 케이스에서는 동생분을 상대로 등기 말소 청구, 혹은 명의회복을 원인으로 하는 소유권 이전 청구가 가능할 것입니다. 따라서, 설령 건물을 매각하더라도 동생분께서 그 금액에 대한 권리를 주장하시기 힘들 것으로 판단됩니다. 위에 언급하신 대한법률구조공단의 답변이 이에 해당합니다.

둘째는, 조건부 증여로, 장인어른께서 건물 명의의 50%를 동생분께 조건부 증여한 것으로 본다면, 동생분께서 해당 조건을 불이행하셨기 때문에 증여계약을 해제하고 명의 반환 청구를 할 수 있을 것입니다. 따라서, 이역시 처분 금액에 대한 동생분의 권리는 없을 것으로 사료됩니다.

마지막은, 파트너쉽으로, 예외는 있지만 기본적으로 출자 금액이 없는 파트너가 해당 매입 재산의 매각 대금에 대한 권리를 행사하기는 어려울 것으로 판단됩니다.

더 자세한 내용은 한국 부동산법을 담당하시는 변호사와 상담받으실 것을 권고해드립니다. 감사합니다.

배겸변호사님, 추가적인 답변 정말 감사합니다. 도움이 많이 되는군요!

consulting fee를 내고 물어봐야 되는거 아닌가요?