저희는 미국온지 10 년 되었습니다. 미국 오기전 시누이가 제 이름으로 아파트를 샀습니다. 제
이름으로 주택담보 대출(3 억 5 천만원)을 받아서요. 시누이께서 지금까지 12 년 정도 월세를 받다
오시다가 현재 아파트를 팔려고 합니다. 그동안 한번도 저희에게 이익금을 나눠준 적도 없고
앞으로 어떻게 하겠다는 말도 없었습니다. 아마도 우리에게 매매후 이익금을 줄 생각이 없던것
같습니다. 작년 한국방문했을때 앞으로 이익금 분배는 어떻게 하냐고 물어보니 매매후 5 천만원을
나눠주겠다고 합니다.
• 2011.03 : 5 억 5 천으로 구입 (제 이름으로 대출 3 억 3 천을 받아서 구입)
• 2022. 12 현재시세 8 억 7 천만원
• 차액: 3 억 2 천
아파트 관련해서 제 신분증과 통장을 모두 시누이가 맡아서 지금까지 관리를 하고 있고 남편은
가족끼리 무슨 이익을 따지냐고 말합니다. 저희도 지금까지 우리것이 아니라고 생각했습니만,
사실 시누이께선 꽤 잘 살고 있고 제가 생각하기엔 적어도 매도차액의 50%는 우리가 받아야
한다고 생각합니다. 제명의로 집을 샀고 제 안정된 직장 덕분에 아주 저렴한 이자로 대출을
받았거든요. 또한 우리에게 앞으로 미국에 내야될 세금 리스크도 있을것 같아서요. 신고하지
않아서요.
이곳의 많은 분들의 의견을 듣고자 합니다.

시누이 계산이 개떡같은데

동감 – 만약에 가격이 빠졌다면 손해 본 금액을 나눌 생각이 있었나요?

시누이는 자본을 끌어오고 명의를 빌려 부동산 투자를 하신 거고, 님은 자본 투자를 하신 거니까 투자 대상이 달라서 양쪽이 기대하는 수익률도 다릅니다. 지난 10년간 부동산 투자가 은행 적금보다 압도적으로 더 좋았다는 점 감안해야 됩니다. 최종 수익금 5:5분배는 부동산 투자를 한 시누이한테는 너무 불리한 비율이에요.

부동산 투자에 대해 아이디어 제공, 그간 세입자 관리, 자본 투입, 명의 이용료 딱 떨어지게 계산할 수 없죠. 님이 몇 대 몇으로 나누는 게 좋겠다고 주장할지 남편하고 잘 상의해보세요. 님은 명의 및 신용 제공 댓가를 주장, 시누이는 사업 아이디어, 세입자 관리에 대한 비용을 주장할 수 있을 텐데, 사업 아이디어 제공자가 가장 많은 수익을 가져가는 게 맞지 않나 하는 생각입니다.

님 손해 안 나시려면 수익금 분배는 매도차액에 대해 계산하는 게 아니라, 이자비용, 매각 비용, 한국 미국 양쪽의 세금을 다 고려한 후의 최종 순수익 금액에 대해 몇 대 몇 분배하자고 말씀하셔야 합니다. 3억2천에 대한 세전 5천받으시면 님 세금 때문에 손해납니다.

그간 이자는 시누이가 낸 거죠? 이자도 님이 냈으면 이자 비용 먼저 제하고 몇 대 몇 나눠야죠.

Edit 1:

비슷한 금액의 경우를 찾아보니 님의 경우 양도세 8000만원 약간 넘게 나올 것 같네요.

사례: 비거주자 25년 보유 후 매각 양도차액 3억5천2백만원에 대한 세금은 8,592만원

Edit 2:

시누이가 이미 가져간 월세 수익도 계산에 포함해야 하네요.

전문적 식견과 고견에 진심으로 감사드립니다. 우리 생각이 아닌 객관적 시각과 전문가적 식견을 듣기 원했는데 선생님께서 정확히 알려주셨네요. 많은 참고가 될듯 합니다. 연락처를 알면 개인적으로 연락드리고 싶네요. 감사합니다.

세금 문제때문에 명의를 빌려줄려면 그것부터 해결했어야 할텐데…세컨드 하우스 매매는 세금도 많이 붙는데…근데 10년동안 부동산 이익이 생각보다 별로 없군요. 그동안 인컴 세금 신고는 어떻게 한건지 …

감사합니다. 인컴세금과 하우스 매매에 대한 세금부터 알아봐야 겠네요…역시 고민은 솔직하게 터놓고 상담을 하는게 좋을 듯 싶네요

어자피 니이름이니 이건 내껀데? 해버리면 끝남.

어차피 영주권도 없어 보이는데, 걍 한국에 가세요.