지난회 법률 칼럼에서는 임대 계약시 보증금 반환에 대한 건물주와 세입자의 권리 및 의무를 다뤘다. 실생활에서 임대 계약이 연관된 케이스들을 들여다 보면, 가장 빈번하게 분쟁이 발생하는 경우가 바로 반환받는 보증금 액수에 관한 것이 아닌가 한다. 계약이 끝나고 나서도 어김없이 건물주와 세입자 간의 보이지 않는 줄다리기가 존재하는 것이다. 이는, 다시 말하면, 세입자는 언제나 보증금 전액을 반환받기 원하고, 건물주는 보증금 일부 혹은 전부를 임대장소 원상복구에 사용해야하는 입장에 처하기 때문이다.

임대 계약이 끝났을 때, 그 임대장소가 최초 세입자 입주 당시의 상태와 동일한 경우는 거의 없다고 해도 과언이 아니다. 거주용이든 상업용이든 임대장소를 몇년간 사용하다보면 반드시 크고 작은 흔적들이 생기기 마련이기 때문이다. 따라서, 돌려줘야하는 보증금 액수에 관해서 건물주와 세입자의 입장 차이는 언제나 존재한다.

일리노이 주법에 의거하면, 임대 계약이 종료되었을 때 임대장소의 상태가 최초 세입자 입주 당시의 상태에 비해 ‘일반적인 마모와 훼손 (Ordinary Wear and Tear)’ 이상으로 파손되었을 경우, 건물주는 세입자의 보증금을 사용하여 임대장소를 수리하거나 청소할 권리가 있다고 명시되어 있다. 하지만, ‘일반적인 마모와 훼손’이라는 말의 정의와 범위는 법적으로 정해진 바가 없기 때문에, 이를 판단하기 위해서는 각각의 상황에 따른 실제적 훼손 정도를 검토할 수밖에 없다.

분명 예외는 존재하지만, 통상적으로 임대장소의 마모와 훼손이 일반적인지 그 이상인지를 구분할 수 있는 대표적인 예시는 다음과 같다.

일반적인 마모와 훼손의 대표적 예시:
1. 햇볕에 의해 색이 바랜 커튼이나 블라인드
2. 벽에 생긴 가벼운 못자국
3. 방문 손잡이를 열고 닫을 때 생긴 벽의 흔적
4. 카페트의 작은 얼룩들
5. 가볍게 찌그러진 붙박이 수납장
6. 화장실 혹은 부엌 타일 사이에 생긴 물때나 곰팡이
7. 가볍게 변한 벽의 페인트 색
8. 수명이 다한 부엌 음식물 분쇄기
9. 느슨해진 방문 손잡이

지나친 마모와 훼손의 대표적 예시:
1. 찢어진 커튼이나 깨진 블라인드
2. 벽에 생긴 큰 구멍 혹은 지나치게 많은 못자국
3. 카페트의 심한 얼룩들
4. 찢어진 카페트
5. 애완동물의 대소변 자국
6. 인위적인 벽의 낙서 및 페인트 자국
7. 세입자 부주의에 의해 고장난 음식물 분쇄기
8. 부엌 및 화장실의 깨진 타일
9. 고장나거나 없어진 방문 손잡이

위의 예시와 같이, 각각의 상황에 따라 훼손된 정도를 살펴보고, 이것이 ‘일반적인 마모와 훼손’에 해당하는지 이성적으로 판단하고 그에 따라 양측이 합리적으로 보증금 반환 액수를 정하는 것이 불필요한 분쟁에 의한 비용과 시간을 미연에 방지하는 지름길이라 하겠다.

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배겸 변호사 (법무법인 시선)
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