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미국 부동산 주택 매매 수수료 체계 새 규정 7월 발효를 앞두고 있어
주택 시장에서 가장 뜨거운 감자 중 하나는 단연 부동산 중개 수수료를 둘러싼 논란이다. 최근 미국 내 부동산 업계의 최대 로비 단체인 전국 부동산중개인 협회(NAR)가 반독점 소송과 관련해 4억 달러 이상의 배상금 지급에 합의하면서 이 문제가 새삼 주목받고 있다.
NAR과 몇몇 대형 중개회사들은 그동안 담합을 통해 중개 수수료를 부풀려 왔다는 의혹에 시달려 왔다. 지난해 10월 연방 배심원단은 이들의 혐의를 인정했고, 피고인 중개회사들이 잇따라 법정 밖 합의에 나섰다. NAR 역시 올해 3월 결국 백기를 들고 말았다.
이번 합의의 핵심은 기존의 ‘판매자 부담’ 수수료 관행을 뜯어고치는 것이다. 현재는 주로 판매자가 자신의 대리인뿐 아니라 구매자 측 중개인에게까지 수수료를 지급하도록 되어 있다. 하지만 앞으로는 이 같은 방식이 폐지된다. 새 규정은 7월 발효를 앞두고 있어, 머지않아 구매자와 중개인 간 보수 협상이 한층 활발해질 전망이다.
그렇다면 지금 부동산 중개 수수료는 어떻게 매겨지고 있을까. 통상 주택 가격의 5~6%선이 관행처럼 통용되고 있다. 다만 지역별, 개별 거래별로 편차가 크다. 통상 이 수수료는 판매자와 구매자 측 대리인이 각각 절반씩 나눠 가진다.
문제는 이처럼 거래 규모에 비례해 수수료가 정해지는 구조 자체가 시장을 왜곡할 수 있다는 데 있다. 당장 고가 주택일수록 중개인들이 수수료를 깎아주려 들기 때문이다. 매물 하나만 잡아도 많은 돈을 벌 수 있어서다. 상대적으로 저렴한 주택 거래에선 이 같은 유인책이 없다.
이 때문에 일부 혁신 업체들은 최근 들어 수수료 모델 자체를 뜯어고치려는 시도에 나서고 있다. 정액제를 내세운 곳도 있고, 아예 무료 서비스를 제공하는 곳도 있다. 하지만 이들 대부분은 아직 시장에서 입지를 굳히지 못한 상태다. 소비자 인지도가 낮고, 기존 업체들과의 경쟁도 만만찮기 때문이다.
수수료를 아예 피하는 방법도 있다. 바로 집주인이 직접 나서서 거래를 진행하는 FSBO(For Sale By Owner)가 그것이다. 실제 작년 미국 내 전체 주택 거래의 7%가량은 중개인 도움 없이 이뤄진 것으로 추산된다. 다만 계약서 작성, 권리증서 이전 등 복잡한 절차를 모두 셀프로 해결해야 한다는 게 부담이다.
거래 종료까지 시간을 단축하고 싶다면 iBuyer나 현금 매입 업체를 활용하는 방법도 있다. 이들은 시장 가격보다 다소 낮은 금액을 제시하는 대신 신속한 매매를 보장한다. 다만 이 경우에도 중개 수수료에 상응하는 서비스 수수료가 별도로 부과되니 주의가 필요하다.
이처럼 각자의 사정과 니즈에 따라 중개 수수료를 피하거나 절감할 수 있는 옵션은 다양하다. 전문가들은 거래 방식에 관한 선택지가 확대되는 것 자체는 긍정적으로 평가한다. 소비자 후생 증진으로 직결될 수 있어서다.
하지만 일각에선 지나친 시장 왜곡이 초래할 부작용도 우려하고 있다. 특히 중개 수수료 급락으로 현직 중개인들의 대규모 이탈 사태가 빚어지는 것 아니냐는 관측이 나온다. 당장 매물 정보망 약화로 소비자 피해가 우려되는 상황이다.
만약 중개 수수료가 지금처럼 빠른 속도로 낮아지면 자칫 시장 기능이 훼손될 수도 있다. 수수료 정상화를 위한 업계 차원의 자정 노력과 함께 정부 당국의 합리적 가이드라인 제시가 필요해 보인다. 그래야 소비자 권익과 시장 안정이라는 두 마리 토끼를 모두 잡을 수 있을 것이다.
중개 수수료를 둘러싼 논란은 결국 주택 시장의 건강성 문제와 직결된다. 단순히 중개인들의 기득권 방어 차원을 넘어, 시장 참여자 모두가 윈윈할 수 있는 대안을 고민해야 할 때다. NAR 등 업계 리더들의 혜안이 그 어느 때보다 절실한 시점이다.
이번 소송 합의를 계기로 그동안 굳어진 수수료 관행이 얼마나 바뀔지 주목된다. 단순한 율(rate) 경쟁을 넘어 보다 근본적인 서비스 경쟁이 이뤄져야 한다는 목소리가 커지고 있어서다. 디지털 기술을 활용한 새로운 비즈니스 모델 발굴도 한층 탄력을 받을 것으로 보인다.
결국 이 같은 변화의 큰 흐름 속에서 소비자들의 선택권이 얼마나 확대될 수 있을지가 관건이 될 전망이다. 시장의 투명성과 효율성이 어우러질 때 비로소 부동산 중개 서비스의 질적 도약을 기대할 수 있을 것이다. 업계의 자정 노력과 정책당국의 현명한 조율이 어느 때보다 절실한 시점이다.