안녕하세요.
미국에서 집을 렌트를 내주고 돌려보신 부동산 전문가분들의 의견을 듣고 싶어서 글 올립니다.
사회 초년생이고 경험도 많이 없어서요.
제가 처음으로 작년부터 집을 렌트를 돌리고 있는데요..
2020년도에 코로나 떄 금리 확 내려갔을 때
15년짜리 모기지로 리파이넨스 한 집이라서
렌트비 받은거로 모기지, HOA 비용, 기타 expense 다 하고나면 남는게 거의 없이
또이또이인 상태입니다. 월 케쉬 flow 가 거의 없는거죠.
물론 세입자가 내는 렌트비로 제 모기지 빚을 갚는 거고, 또 집값 상승 효과도 기대하면서
그냥 equity 쌓이는 것만 보고 있는 상태입니다.
렌트로 인한 세금 혜택도 조금 보겠죠 아마도…

근데 제가 궁금한 것은, monthly cash flow 가 없는 상태에서
이 렌트를 계속 돌리는 게 맞을지…아니면 그냥 파는게 맞을지
미국 부동산 경험이 많으신 형님/누님들의 조언을 듣고 싶습니다.
감사합니다.

원금 상환 부분은 추가 수입으로 잡히기 때문에 렌트로 인한 세금 혜택은 없을 것 같으나 추가로 소요되는 비용이 없다고 하면 계속 유지하는 것을 추천드립니다.

세턴드 집이면 이득이 별로 없을거 같고 첫 집이면 본인이 들어가 살고.

투자용 집에서 월세로 뭔가 남는 걸 기대하는 건 아니고 equity가 오르고 mortgage 갚아 나가는 걸로 축적한다고 생각합니다. 한채는 $350K에 $250K mortgage로 샀는데 월세로 mortgage + property tax + insurance 내고 나면 거의 남는 것 없습니다. 반대로 수리가 필요한 부분이 있으면 몇백불에서 몇천불 한번에 나가기도 합니다. 하지만 그 집이 이제 $500K 정도가 되었고 mortgage는 $200K 남았습니다. 테넌트가 꼬박꼬박 적금 부어 준다고 생각하고 유지하고 있습니다.
가급적 집도 좋은 상태로 수리할 부분 있거나 고쳐야 할 부분 있으면 깨끗하게 바로 고치려고 노력하는데 집이 깨끗하고 잘 유지될 수록 좋은 테넌트, 크레딧 스코어 좋고 합리적이고 제때에 렌트비 내는 테넌트 구하는게 쉽더군요.

집하나 있는거 렌트로 돌려막기하고 있는걸 사업이라고 말하긴 좀 그렇고요. 그냥 집값올라가는것만 기대하고 버텨야져 뭐….집값이 올라가는 만큼 렌트비도 올라가는건 기대해보고 몇백불씩 저금하다가 고장나면 다 털리고 계속 반복만 하실거에요. 실제로 버는돈은 없이 순손실이고 차라리 집값올랐을때 빨리팔고 다른 아이템을 찾아야 겠지만 그게 없으면 그냥 가지고 계세요

유튜브 아평밀 한 번 봐보세요.

렌탈 프로퍼티를 IRA 투자로 하는 방식이 있습니다. 당장 렌트 받아 먹고 살아야 하는게 아니라면 세금에서 유리하죠.

건물주가 한국에서야 꿀빠는 직업이지
미국에서 소규모는 손해볼 수도

정리해서 커머셜 빌딩 사세요 그게 훨씬 수익률이 좋아요~~~

equity가 생기고 있는것은 좋네요. 15년이면 페이오프니 괜찮은듯…

일반인이 개인적으로 렌트 장사해서 돈벌수 있는 방법은 딱 하나밖에 없어요.
0. 현찰구입이나 모기지를 최소화한다.
1. 집은 최대한 싸구려집으로 구입한다. 지역 평균가의 2/3가 넘는 짒을 사면 렌트돌려서 돈벌기 힘듬.
2. 집의 재료나 소모품은 값싼걸로 유지한다.
3. 자가 수리가 가능해야한다. 복잡한 hvac이나 전기쪽은 아니더라도 딥란의 이런저런 수리할줄은 알아야함.
4. 절대로 메니지먼트회사를 통하면 안됨. 메니지먼트비가 보통 순수익에 30-50% 나감.
5. 철저한 검증을 통한 테넌트를 들여야함.

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