역시 한국인들은 부동산에 큰 관심이 있는거 같습니다. 저도 물론 그렇구요..

싱글페밀리 하우스를 렌트로 돌려서 돈을 버시는 분들에게 질문을 드리고 싶네요.

객관적으로 미국에서 투자용 부동산으로 수익률이 어떤지 궁금합니다.
여러가지 세금 혜택도 받을 수 있다는 것도 알고, 잘만 하면 매달 cash flow 도 생길 수 있는 것도 압니다.
물론 지역마다 다르겠지만, 집값이 또한 오르는 것도 장점일 수 있겠죠.
근데, 부동산 가격이 오르는 속도가 정말 hot 한 지역 말고는 엄청 느린거 같아요.

차라리 부동산을 처분하고 그 돈으로 다른데 투자하는게 더 나은걸까요 ?

미국에서 부동산 투자 해보신 분들의 의견 부탁합니다

집을 렌트하려는 사람이 많지 않고
집을 망가뜨리는 경우가 대부분이고
렌트비를 첫달만 내고 안해도 법으로 내 쫒지 못하고 법정가서 돈도 내고 변호사비 내고 몇달이 지나야 하죠.
개인적으로 렌트비 안내고 연락없어서 찾아가니까 도망가서 집을 그냥 팔아버린 한인을 알아요.
미국인 아는 사람은 렌트비 안내고 버티는 테넌트때문에 고생하는 것을 옆에서 봤구요.
그러니까 신경쓸 일이 많다 이거죠.
전 그래서 안합니다.

미국에서는 건물주가 절대로 좋은 직업이 아닙니다.
한국인 관점으로 징벌적인 보유세를 부과하고, 그냥 수많은 직업들 중에 평범한 하나라고 보면 됩니다.
유지 보수를 사람 써야 한다면 정말 남는거 하나 없게 되죠.
집주인이 직접 간단한 플럼빙 수리는 기본 이죠.

저는 지난 10년간 미국 캘리남부에서 부동산 투자를 하였고 지금은 20유닛정도 보유하고 있습니다. 10년간 Eviction 딱한번 해봤고 그것도 진행하다가 테넌트가 도망가서 중간에 끝냈고요. 돌이켜보면 세입자를 받을떄 좀 깐깐히 하면 (크레딧 700이상, 수익 렌트 3배) 문제 생기는일은 10%도 안됩니다. 다만 집을 렌트전에 최대한 예쁘게 해서 최고의 세입자를 받는게 중요합니다. 현재 부동산 렌트 수입이 직장에서 받는 연봉을 훨씬 초과했고 렌트를 주다보면 집으로 비지니스 할것도 많이 있어 (단기 렌트, 중기렌트, 정부보조…) 수익률이 생각보다 높습니다. 보통 처음 2-3년간만 좀 어렵고 그다음부터는 훨씬 좋아지니 여유가 있으면 계속 투자하세요. “모든 부자가 부동산으로 된건 아니지만 모든 부자는 부동산을 많이 가지고 있다. 일론 머스크빼고”

잘만 하면 매달 cash flow 도 생길 수
잘만 하면 매달 cash flow 도 생길 수
잘만 하면
잘만 하면
잘만 하면
ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ
너도 잘 할수 있을꺼라고 생각하냐?
ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ

No big house in America —

10 times more property tax than Korea.

눈독들이고 있었는데 ㅡㅜ 그냥 주식이 날까요

진짜 로케이션 좋은데있는 집값이 더블(200%)치는데 걸리는 시간 10년.
다음은 대표 etf 지난 10년 수익률. (배당을 재투자 할경우 이보다 더 올라감)
– QQQ: 523%
– VGT: 620%
– SPY: 297%
– VOO: 298%
– VTI: 285%

참고로 Apple에 10년 넣었을경우 961%, Microsoft는 973%, Tesla는 2,345%, Nvidia는 30,062%

계산을 좀 해 보면 투자 수익이 나는지 아는지 금방 알 수 있습니다.
50만불 정도 하는 집을 기준으로 해 보면 25만불 다운 하고 6% 기준 25만불 모기지 하면 텍사스 기준으로 월 모기지 페이먼트 $1,499 + Tax + home insureance = $667 = $2,166 이 됩니다. 즉 월 렌트가 이 정도 되어가 기본적으로 적자가 없습니다. 여기에 한번씩 고장 나면 수리해야 하는데 좋은 테넌트를 받고 싶으면 제때에 잘 고쳐야 합니다. 게다가 테넌트를 제때에 구하지 않으면 두서너달은 내가 그만큼을 부담해야 합니다. 이렇게 생각하면 목돈 25만불 들이고도 다달이 남는 건 없습니다.
다만 집값이 오르는 경우 그만큼 가치가 오르는 것이고 사실상 매달 모기지 갚으면서 집의 에퀴티를 늘려 가는 것으로 투자하는 것이지 매달 몇천불씩 남으면서 투자하는 것은 아니라고 보입니다.

위에 어떤 분처럼 몇십채씩 가지고 사업체처럼 운영하는 건 사이드 투자가 아니라 그게 사업자체를 하는 것이지만요. 2008년 서브프라임 때 여러 주에 20채 넘게 가지고 있던 친구가 회사에서 짤리게 되자 그날 오후 총 들고 가서 CEO랑 보스 쏴 죽였죠. San Jose에서 실제 있었던 일입니다.

집사서 렌트 돌리면 모기지 내고 Property Tax내고 집 유지보수 하고 상품성 만드는데 돈 쓰고하면 왠만해서 남는 돈 없어요
세입자가 낸 렌트비로 모기지 갚아지니 본인의 자산이 늘어나고 집값까지 오르면 금상첨화의 개념으로 접근 하셔야 됩니다
제대로 된 Cash Flow 생기려면 최소 집 채 이상은 운영 해야 되는데 이건 투자가 아니라 사업의 개념이구요
한국 처럼 청약 당첨 되는게 있기를 하나 전세세입자가 있어서 갭투자가 가능하길 하나 한국 사람들이 한국에서 투자해서 얻는걸 기대 하시면 안됩니다.

+1

정 하고 싶으면, reit 사서 배당 받아라.

미국과 한국의 차이는 부동산 외의 투자처가 많다는거임. 부동산 집값대비 렌트만 놓고보면, 뉴욕, la는 서울과 큰 차이 없고, (3%미만) 시카고는 뉴욕의 두배, 중소도시들은 수익률이 10% 이상인 곳도 많고, 중서부 대학도시들은 20% 되는곳도 몇동네 봤음. (Uiuc 등) 다만 수익률 %가 높은 동네등은 집값은 잘 안 오르는 경향이 있음.

빌더들이 집을 짓지 않는다고 하더라고요.
기존에 집들이 팔리지 않아서요.
내년에 집값이 많이 떨어질수도 있으니
투자 하시고자 하시는 부분의 위치와 향후 전망을 좀 더 세밀하게 리뷰 해 보시기를 추천합니다.
제가 종사하는 사업이 이런 부분과 연관이 있는데요.
내년 사업계획이 올해보다 더 안좋아지고 있어요.
회복을 하려면 2년은 지나야 할 듯요….

높은원자재가격이랑 모기지이울때문인가

집값이 너무 올라서 안팔리는거 아닌가….?

원래 미국에서 집렌트주는건 집이 한채이상 payoff 된후에 다른집을 샀을때 집이 남아서 렌트주는것 아닌가? 렌트주는 집을 모기지를 내야한다면 당연히 그 렌트비로 충당이 안됩니다. 모기지에 프로퍼티 텍스도 비싸고 홈인셔런스도 비싸고, 특히나 집값이 비싼곳은 수지가 안맞죠 이자률도 비싸고.

뱁새가 황새 따라 가다 가랑이 쫙 찢어지고 내장 다 튀어 나와서 죽음.