모기지 리파이낸스를 하려는데요. 처음이라 좀 어렵네요.
이자율은 여러군데 회사를 알아와봐도 동일하더군요.
문제는 클로징 코스트인데요. 저에게 해당하는것은 FHA라는 프로그램이고 에쿼티가 집값의 20프로가 안되서 PMI가 많이 든다고 하네요. 그리고 세컨 모기지까지 합치는것이거든요. 결론적으로 볼때 모든 클로징 코스트를 합쳐보니까 7000불 정도 되는데 이게 정상인가요??

고맙습니다.

원래 집값따라 클로징 코스트가 좀 달라지는건 아닌가요?

리파이낸스 한적없지만, 모기지가 얼만지도 모르지만,
클로징 코스트 그정도 하면 저렴한편 아닌가요?
클로징 코스트도 이곳저곳 에스티메이트해서 비교해보셨을거 아니에요?
그런데 에스티메이트는 저정도 하더라도 실제로 싸인 계약들어가면 더 비싸질거 같은데…

은행이나 브로커한테 closing cost를 이자율에 반영해서 하는 옵션들 다 있으니 알아봐달라 하세요. 그리고 안정된 직장에 크레딧 좋으면 PMI없이 2nd mortgage도 요즘 다시 다 가능할텐데요. 다시 싹 조사해보세요.

그리고 closing fee에 모기지 미납치(?) 내는것도 포함되어 있을테니 그건 빼고 계산하셔야. 즉, 오늘 사인했고, 은행서 8/1부터 모기지 bill 내보낸다면 7/17-7/31치는 closing 할때 같이 냄.

PMI 는 크레딧 좋은것에 상관없이 FHA 론 이라서 붙는거 같습니다. 그런거라면 피해가는 방법 없을겁니다.FHA론이 돈없는 사람한테는 좋긴한데, PMI가 최대 걸림돌이죠.

PMI는 20% 다운페이먼이 되지 않았을 시, 은행에서 자신의 융자금을 보호하기 위해서, 집주인보고 사라는 보험입니다. 20%이상 다운페이먼이 되면 PMI는 없어지는 거고요. 전에 융자를 오래 갚아서 원금의 20%를 갚았는데도 PMI를 계속 내게 했던 은행들에 대한 기사가 있었습니다.

그래서 다운페이 20%할 돈이 없는경우에 FHA를 하게 되는거죠. 아마 3%정도만 다운페이해도 되니까. 대신에 PMI를 각오해야죠. 보통 5년동안이나.
이경우 원금의 20%갚아도 5년은 계속 이보험료를 내야 하는데…안내고 싶으면 원금의 20%이상갚은 시점에서 리파이낸스해서 다른 컨벤셔날 론으로 갈아타서 다시 클로징피 내야하는데….그러기 싶지 않다는군요. 돈없으니 감수하는거죠.

정확한 규정이 어떻게 되는지는 잘 모르겠지만, 얼마전에 10%만 다운하고 purchase했는데, conventional loan으로 했습니다. PMI rule도 동일하다고 하던데요. FHA는 다운페이 requirement가 좀 덜한 것 같긴 하지만 conventional이 무조건 20%이상은 아닌 것 같네요.

새정보이네요. 감사합니다.

그래도 20% 다운페이가 끝나도 오년안이면 계속 내어야 하나요?
몇년전 기사에서는 융자를 바꾸지않아도 20%이상인데도 pmi를 받으면 거래 불공정이라고 나와서요. 은행이 알아서 pmi를 없애야 된다는 내용이었거든요.

그래도 20% 다운페이가 끝나도 오년안이면 계속 내어야 하나요?

Yes. 은행 렌더에 직접 들은 이야기입니다. 인터넷 조사도 해봤고.

네 제가 여기저기 다른 론컴퍼니에 문의해도 모두 정확히 똑같은 결과만 말해주더군요. 한 20불정도에서 오차가 나고 다 똑같네요.

20% 에쿼티가 발생되지 않으므로 (아마도 20% 다운 페이랑 같은 의미겠죠. 집을 담보로 하는 상황에선) PMI를 내야 하는데 그건 론컴퍼니가 결정하는게 아니라고 하네요. 그건 어느 론 컴퍼니를 가도 내야하는 돈이라고요. 그런데 오히려 론 컴퍼티가 요구하는 origination fee에서 크레딧을 더 많이 해주는 바람에 어제와 비교해서 토탈 클로징 피가 1200 불 정도가 줄어들었네요. 내일은 더 내려 갈수있을까요?

오리지네이션 피랑, 몇가지 피들은,
고무줄 늘이기 줄리기 지들(렌더나 론컴퍼니) 맘대로 할수 있어요.
그러니 그런거 올렸다가 크레딧으로 생색내며 그걸 또 깎아주기도 하고. 오늘 내일이 중요한게 아니라, 렌더나 론컴퍼니를 잘 선정하고, 크레딧을 더 많이 받아내는 딜을 잘해야…
어떤 렌더들은 기껏 해준다고 자신하다가 결국, 딜이 브레이크되는 애들도 있구요. 믿을만한 애들 잘 고르세요. 보통은 크레딧이 좋은데 돈이 없으시면, 론 컴퍼니들보다는 메이저 은행 렌더들과 직접하는게 나은거 같더군요. 브로커들 중간에 끼면 소비자로서는 항상 손해죠. 물론 크레딧안좋고 브로커 잔머리들이 필요하다면야 론컴퍼니 이용하시고.

어차피 돈을 빌리는 입장에서 론만 잘 나온다면 브로커하고 진행하는 것이 이득일 경우가 많습니다. 왜냐 하면 브로커들은 은행에서 받는 커미션중 상당부분을 크레딧으로 돌려주기 때문입니다. 또한 은행과 직접 하더라고 소규모 은행을 주로 알아보는 것이 좋습니다. 왜냐 하면 작은 은행일스록 고객을 끌어들이기 위해 프로모션을 많이 하는 편입니다. 대형은행과 직접하게 되면 이자율도 클로징 코스트도 그냥 평균 수준에서 결정됩니다.

달라진 룰에 의하면 FHA 론을 받는 경우, PMI 기간이 life of loan 이라는 말이 있으니 잘 알아보시기 바랍니다. 론을 완전히 갚을 때 까지 에퀴티에 상관없이 PMI 를 계속 내야 한다는 말이지요. 벌써 시행되고 있는지는 모르겠구요.

“The short version of the announced changes includes a higher MIP, plus a policy change that will require mortgage insurance to be paid for the life of certain FHA home loans. Some types of refinancing are excluded from the MIP increase.”

출처: http://www.fha.com/fha_article.cfm?id=414

링크에는 아직 실행된건 아니지만 앞으로 곧 실행할거처럼 표현되어있군요.

근데 이자율도 지난 몇개월사이에 갑자기 많이 올랐더군요. 3점얼마엿던거 5점얼마까지나. 미정부가 저러는이유는 잘 모르겠지만…
집사실분들, 여러모로 고민되는 민감한 시기네요.

결론적으로 저는 4.25% 이자율에 30년 고정에 모기지 두개를 합쳐서 (토탈 클로징 코스트도 포함) 총 빌리는 돈이 28만3천불 정도 되구요 *토탈* 클로징 피가 $7500 정도 됩니다. 아직 완전히 싸인이 끝난건 아니구요..진행중입니다. 다른 회사 몇군데 알아봤더니 더하면 더했지 덜하지 않구요. 거의 내용이 동일 했습니다.