해외 부동산과 관련된 미국내 세금보고

미국 비거주자가 미국내에 위치한 부동산의 소유와 관련된 세법은 아주 복잡합니다. 하지만 이것만큼 복잡한 것이 미국거주자가 한국을 포함한 미국밖의 해외에 부동산을 소유를 함으로 인해 따라야 하는 미국세법입니다. 아래의 예는 미국거주자의 해외부동산을 소유와 그에 관련된 세법들입니다.

1. 해외자산보고시 한국에서 소유하고 있는 부동산을 신고해야 합니까?

현재 세법상 해외자산신고시 따라야 하는 법규는 크게 두가지입니다.

• FATCA (Foreign Account Tax Compliance Act)
• FBAR (Report of Foreign Bank and Financial Accounts)

여기에서 언급된 Foreign Account는 해외금융계좌를 의미합니다. 부동산은 금융계좌 또는 금융자산이 아니기때문에 해외자신보고의 대상이 아닙니다. 하지만 부동산을 가지고 있음으로 해서 은행에 돈을 가지고 있을 가능성이 높기 때문에 해외자산보고의 대상이 아닐 가능성이 낮은 것또한 사실입니다.

2. 한국에 보유하고 있는 아파트를 현재 월세를 받고 Rent를 하고 있습니다. 이 경우 미국 세금보고서상에 무엇을 보고 해야 합니까?

1번에서 부동산은 해외자산보고의 대상이 아니라고 해서 해외 부동산으로 부터 발생한 임대소득이나 이자소득이 세금보고의 대상이 아닌것은 아닙니다. 월세로 받은 임대소득이나 전세금을 은행에 예치하고 받은 이자소득은 세금보고시 당연히 보고를 해야 하고 다만 한국에 납부한 소득세는 미국세금보고서에 Credit으로 신청함으로해서 다소간의 혜택을 받을수는 있습니다.

3. 한국에서 미국으로 이민을 오기 전부터 가지고 있던 아파트를 아직 가지고 있습니다. 월세나 전세를 주는 것은 아니고 한번씩 한국에 가면 이 아파트에서 생활을 하고 평상시에는 비워져 있습니다. 이 아파트에서 발생하는 비용을 미국세금보고시 공제 가능한가요?

예, 비용공제 가능합니다. 하지만 미국내 거주하는 집에서 발생하는 비용과 같은 모기지이자, 재산세 등만을 Itemized Deduction을 통해 공제할수 있습니다. 임대주택처럼 임대와 관련된 거의 모든 비용을 공제받는 것과는 차이가 있습니다.

그리고 한국에 있는 집이 미국세법상의 2 out of 5 years 에 해당되면 이 집을 처분하면서 발생한 양도소득의 $250,000 또는 $500,000 까지 비과세적용을 받을수 있습니다.

위의 예를 가장 보편적으로 발생할수 있는 경우들입니다. 예외적이거나 특별한 경우를 접한 납세자는 회계사와의 상담을 통해 문제해결을 부탁드립니다. Planning이 없이 일이 진행돼 버리면 돌이키기가 힘들수도 있습니다.

감사합니다.

이종권회계사
Jack Lee, CPA
Wiselee & Co
4 Venture, Ste 210
Irvine, CA 92618
(949)288-3639
j.lee@wnco.net
http://www.wnco.net