며칠 전 한 신문에서, LA 한인타운에서 꽤나 알려진 식당이 입주한 건물의 재개발로 아무 보상도 받지 못한 채 쫒겨 나듯이 퇴거를 하였다는 안타까운 기사를 읽었습니다. 20년전에 개업 당시 리스 계약을 할 때 건물 철거에 관한 조항이 있었지만, 그 당시 영어가 유창하지 않은 이민자였기 때문에 아무런 반대 없이 건물주가 내민 계약서에 동의를 하셨다는 내용이었습니다.

미국이라는 낯선 땅에서 영어도 유창하지 않은 채 사업을 시작한다는 것은 사실 참으로 막막한 일입니다. 장사를 하기에 적합한 장소를 찾았다고 해도, 힘을 가진 “갑”인 건물주가 내미는 조건에 항의를 하거나 타협을 하기란 쉬운 일이 아닙니다. 또한 리스 계약서를 읽어보아도 너무 난해하여 무슨 내용인지 이해를 하기도 어렵습니다.

분명 Commercial Lease Agreements는 Residential Lease Agreements와 달리 훨씬 더 복잡한 legal documents입니다. 그나마 Protection이 있는 Residential Lease Agreements와는 달리 Commercial Lease Agreements는 Tenants에 대한 보호 규정도 거의 없습니다. Landlords와 Tenants가 서로 리스에 서명을 하였다면 그대로 동의를 하는 것이기에, 나중에 그것이 불공정하다는 이유로 소송을 한다 해도, 이미 본인이 계약서에 동의를 하였다면 사실상 법의 보호를 받기는 거의 어렵습니다.

이런 이유로 계약서에 사인하시기 전에는 계약서의 전체적인 사항을 모두 꼼꼼히 읽어보야 합니다. 리스 계약에서 확인해야 할 사항이 너무도 많지만 가장 대표적인 것으로는 Lease의 Term (기간이 언제까지인지), 그리고 재개약을 할 수 있는 옵션이 있는지, Escalations 조항 (Rent가 인상될 경우 어떻게 그 비용이 계산이 될 것인지), 지불한 Rent에 각종 보험이나 재산세, 건물 유지 비용등이 포함이 되어 있는지, 아니면 따로 계산이 될 것인지 등이 있습니다. 또한 수리나 변경을 하게 될 가능성이 있는지, 리스하려는 space에 fixture들이 포함이 되는지, 그 비용은 누가 지불할 것인지, 그리고 lease가 끝나면 누가 그것을 소유하는지 등도 보아야 합니다. 그리고 쉽게 간과할 수 있는 점이지만 간판을 어디에 놓을 수 있는지, 혹시 건물 유지 비용이나 수리 비용이 나오게 되면 누가 책임을 지는지 등도 꼼꼼히 확인하셔야 합니다. 그리고 혹시라도 사업이 잘 안될 경우를 대비하여 리스한 공간을 추후에 다른 사람에게 assign하거나 sublease할 수 있는지도 확인하셔야 합니다.

한국인의 정서상 서로 믿고 계약을 한다는 생각에 꼼꼼히 따지지 못하고 그냥 내미는 계약서에 서명을 하는 경우가 참 많습니다. 게다가 건물주는 “갑”이고 Business Owner는 “을”이라는 생각 때문에 부당한 조건에도 말 한마디 못하는 경우가 허다합니다. 하지만 미국인들은 그렇지 않습니다. 건물주도 변호사와의 충분한 상의를 하며 건물주에 유리하도록, 건물주에게 파워가 있게끔 계약서를 작성합니다. 또한 임대를 하는 사람도 마찬가지로 조항 하나 하나를 꼼꼼히 확인하고 자신에게 불리한 점이 있다면 반드시 고쳐 주도록 당당히 서면으로 요구를 하며 그것을 너무나 당연하게 생각합니다.

미국에서 사업을 하면서 실패를 경험하지 않으려면, 아니면 적어도 크게 손해를 감수해야 하는 상황을 미연에 조금이나마 방지하고자 한다면, 한인들의 사고방식도 바뀌어야 합니다. “설마 괜찮겠지”, “이렇게 조목조목 따지면 오히려 안 좋게 보이지 않을까”하는 생각은 사업에 큰 방해 요소가 됩니다.

Commercial lease는 Business Owner와 건물주와의 협의에 따라 많이 달라지게 됩니다. 이 경우는 Lease 조항에 관한 충분한 이해와 경험을 전제로 합니다. 건물주가 보기에 임대를 하려는 사업자가 이런 조항에 대해 잘 모른다는 판단이 든다면 협의는 사실상 더 어려워 질 수 밖에 없습니다. 또한 사업을 해 보신 분들은 건물주의 조건에 반대하면서 사실상 본인이 원하는 장소를 찾기란 쉽지 않다는 것을 느끼십니다. 맞는 말입니다. 누구나 원하는 좋은 곳에 위치한 space라면 더더욱 건물주에게 자신의 조건을 내세우기란 쉽지 않습니다. 하지만 그럴 경우라도 동의하시는 모든 조항을 꼼꼼히 읽고 이해하신다면 나중에 크게 불이익을 당하는 것을 방지하실 수 있습니다.

J. Kwon Law
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