Topic: Home Inspection 결과 지붕 교체와 plumbing 점검 필요합니다. 소중한 의견 부탁드립니다

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2015-04-0414:10:02 #1644494

바이어 67.***.46.177 12387

안녕하세요.

집을 사기 위해 아이들 학교와 생활 환경 등을 고려해서 오퍼를 넣고 네고 후 계약서 작성하고 바로 inspection 에 들어갔습니다.
그 결과 크게 3가지 정도 영역에서 이슈가 나왔는데요. 자잘한 woodworking (deck, basement 계단 수리 등) 은 제외한 큰 이슈에 대해 다른 분들 조언을 얻고자 글을 씁니다. 현재 30년 된 집이고 2400 sqft 입니다.

글을 올리는 이유는, 이 집이 이슈가 많은 집으로 볼 수 있는지 궁금합니다. 아무 이슈 없는 집을 사면 좋겠지만 그러기는 쉽지 않아 보입니다. 여튼, 이번에 이 집을 장만하든 아니면 walk away 를 하든 집을 사는 절차와 집에 대한 지식을 좀 넓히는 경험이 되길 바라고 있습니다. 어떤 의견이든 소중하니 댓글 부탁 드립니다.

1. Roof

Seller 는 이 roof 에 대해 Newer Roof 라고 listing 도큐멘트에 명시했습니다. 검소한 셀러의 성향대로라면 앞으로 12년은 더 사용할 수 있다고 믿고 쓰신 것으로 보입니다. 즉, 리스팅 도큐멘트에 Newer roof 라고 명시했기 때문에 이에 대해서는 buyer 인 저희가 claim 을 걸고 계약을 철회하거나 credit 을 요구할 수 있는 상황입니다.
속편히 계약을 철회하는 생각도 해봤지만 자세한 상황을 파악하지 않고 무작정 철회하기엔 그 동네에 집이 잘 나오지 않아서 더 알아보고 결정하려고 합니다.

(Q1) 이 경우 셀러에게 지붕 교체 비용 – 저렴한 지붕은 $6000 달러, 30년 버티는 지붕은 $10,000 달러 하는 지역입니다. (Angie’s list 참고) – 을 credit 으로 요구할 수 있는 것인가요? 저는 지붕값으로 1만 달러를 생각하는데, 집값 자체가 높지 않은 상태라 1만 달러가 너무 과한 것인지 고민이 됩니다. Listing 도큐멘트를 고려하더라도 지붕 교체 비용의 일부만 요구해야 하는 것인가요? 참고로, 셀러 마켓은 아닌 지역이지만 요즘 집은 잘 나갑니다.

Roof 의 현재 상태에 대해서 인스펙터는 다음과 같이 코멘트 했습니다. 제가 보기엔 즉시 교체하는 게 가장 현명한 길로 보입니다.
“Signs of advanced aging are when the shingles start to curl downward and in some cases with crack all the way through, which may not be very far away. Do not wait until this point to replace the shingles and do not wait until you notice water staining in the building. By the time that happens, there may be significant damage to the roofs structure. Budgeting for replacing the shingles would be a wide idea.”

지붕은 만일 listing document 에 명시되어 있지 않았다면 추후 교체해야 하는 roof 라 하더라도 집을 구입한다면 claim 을 할 수 없는 항목인지요?
제 개인 의견으로는 만일 listing document 에 명시되어 있지 않았다고 해도 사실 멀쩡한 것을 넘겨줘야 하는데 크랙이 이미 시작된 경우라면 credit 을 요구할 수 있다고 생각하고 있습니다. 참고로 Skylight 을 땜빵한 부분이 하도 조잡해서 이미 그쪽으로는 예전에 물이 샌 적이 있다고 합니다.
(Q2) 제가 잘 모르는 부분은 이것입니다. 지붕 자체에서는 물이 샌 흔적은 발견하지 못했지만 Skylight 에서 샌 적이 있다고 하면 이것이 집에 water damage 를 많이 줬을지 어떨지 모르겠구요. Roof 교체하는 회사에 견적 보러 한번 나와 달라고 요청했는데, 그쪽에서 나오면 이런 부분도 알 수 있을지요?

2. Plumbing 문제

이 집의 Master Bathroom 에 월풀 욕조가 있습니다. 그런데 월풀 욕조가 물을 회전시켜서 내보내는데 그 물이 회전되는 튜브중 한 곳이 새고 있습니다. 물을 틀어서 테스트 해보면 2방울 정도씩 새는 상황입니다.

Whirlpool Tub
Repair: A leak was found dripping from one of the circulating tubes on the whirlpool tub in the master bathroom. This leak was visible by removing the access panel on the wall behind the tub. Contact a qualified plumber for repairs.

그리고 Master Bathroom 의 바닥이 카펫입니다. 그런데 여기 설치된 toilet 이 헐거운 상태라고 하는군요. 바닥에 설치된 카펫 때문이라고 합니다. (Q3) toilet 이 잘 고정되어 있지 않다면 이 역시 내부적으로 물이 새는 등의 위험이 있을 수 있지요?

Master Bathroom Toilet
Repair: The toilet in this bathroom is loose. It looks as if the carpeting that is installed on the bathroom floor is tucked under the base of the toilet. This will prevent the toilet from being able to be properly secured. If you plan on keeping the carpeting, it should be pulled away from the toilet so the fixture can have a solid base.

그리고 Inspection 리포트에 Plumbing 이슈가 아닌 다른 라인에 적혀 있는 부분인데, kitchen 에서 ceiling 을 올려다 보면 이 부분도 2층의 bathroom 에서 물이 샌적이 있다고 씌여 있습니다. 저는 Plumbing 이슈로 보여서 사람을 불렀을 때 같이 봐달라고 할 예정입니다.

Kitchen Ceiling
Monitor: A small patch was found on the ceiling in the kitchen eating area. The area was tested with a moisture meter and the patch was found to be dry. This area is directly under the 2nd floor hall bathroom, either the toilet or tub. There may have been a leak at one time. Monitor this area.

3. 마당의 Lot Drainage
마당에 있는 배수시설인 Lot Drainage 의 일부분이 negative grading 이라고 하는데요. 만약에 점검하지 않으면 스톰이 올 때 여기서 물이 넘칠 수 있다는 것입니다. (Q4) 보통 home inspection 하면 이런 문제들이 나오는지요? -_- 아니면 제가 너무 낡은 집을 무모하게 사려는 건 아닌지 요즘 고민이 많습니다.

Negative grading was found along the north end of the building. This needs to be improved to promote the flow of storm water away from the structure.

4. 부엌의 Dishwasher 에서 물이 샙니다. 문제는 그 바닥인데요.

여기에 사진을 올릴 수 없어서 설명으로 대신하겠습니다. 부엌의 appliances 가 모두 30년 전 것으로 봐도 무방한데요. 그 중 Dishwasher 에서 바닥으로 물이 샌다고 합니다. Inspector 가 아래와 같이 썼습니다.

Dishwasher
Repair: The dishwasher is leaking. I was able to remove the kickplate underneath the appliance to find the flooring under
the tub of the dishwasher wet to the touch. Contact a qualified appliance repair person to find out what is leaking and to
repair it as needed.

여기서 궁금한 점 입니다. (Q5) Dishwasher 에서 물이 새면 그것이 바닥을 오랜 기간 적셨을 때 Basement 의 Ceiling 에도 영향을 줄지요? 물론 이번 inspection 에서 그런 부분은 언급이 안되어 있고, Dishwasher 를 repair 하라고만 써 있는데 사진 상으로 보면 녹물이 바닥을 오래 전에 적신 흔적이 있습니다.
이 Dishwasher 가 워낙 오래된 모델인데 언제 고장난 건지 알길 없지만 물이 새고 있다는 점이 단순히 제가 부엌의 Appliances 를 모두 교체하더라도 이미 부엌 바닥과 Basement Ceiling 등에 영향을 미쳤을까봐 걱정입니다.
만일 어떤 water damage 가 있다면 일반적으로 home inspection 에서 발견이 되는지요?

참고로 부엌의 flooring 은 wood laminate flooring 인데, 캐비넷 사이에 들어가 있는 Dishwasher 아래는 wood laminate 도 없고 그냥 바닥으로 보입니다. 미국 싱글 하우스가 목조건물이니까 그냥 목조로 보이는데요. inspector 에게 바닥 상태에 대해서는 문의하는 메일을 보내뒀습니다.

상당히 검소한 분이 살던 집이라 집 update 에 돈을 너무 안쓰셔서 30년 된 집이 많이 낡은 감이 있습니다.
제가 계약하기 전에 #1 buyer 가 계약했다가 1주일 만에 계약해지되었습니다. seller 쪽 리얼터 말로는 finance 가 약한 사람이라 owner 가 계약을 해지했다고 하더군요. 그런데 inspection 결과를 보니 여러 가지 손봐야 할 것이 많아서 혹시 이것으로 인해 #1 buyer 도 해지한 것인가 싶은 생각도 듭니다. 첫 집을 장만하기에 정말로 잘 모릅니다. Home inspection 에 대해 경험 있으신 분들의 조언 부탁드립니다.
집을 사려고 보니 집에 너무 돈을 안들인 경우도 여러모로 골치가 아프다는 것을 처음으로 겪고 있습니다. 만일 리모델링이라도 한번 한 집이라면 겉모양이 문제가 아니라 내부적으로 어디가 새고 어떤지는 파악이 될 계기가 있는데, 이 집은 30년간 업데이트가 2층에 있는 Hallway bathroom 한곳 업데이트 되었습니다. 모든 가전도 교체해야 하고 거의 수명이 다했다는 의견이구요.
정말로 Location 을 고려해서 사는 것인데 고민이 많은 요즘 입니다.

참고로, 현재 roof 와 plumbing 에 대해 상태 확인과 견적을 받기 위해 각각 local 회사에 문의했는데 아직 답변이 없습니다. 두루 알아보려고 합니다.

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  hman 108.***.44.222 2015-04-0414:51:04
  
  집을 살때 집주인 성향이 매우 중요합니다.
  관리안된집은 가급적이면 안사는것이 낫습니다.
  water damage 가 많이 있는데, water damage 는 major issue 이고 수리에도 상당한 비용이 소모되니
  보통 본인이 사서 어떻게 고쳐보면 되겠지라고 쉽게 판단하시는 분이 많으실텐데,
  간단한 문제가 아닙니다.
  저라면 절대 안삽니다.
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    바이어 67.***.46.177 2015-04-0415:06:13
    
    좋은 의견 정말 감사합니다.
    적절하게 좋은 material 을 사용해서 업데이트 한 집에 풀리스팅 프라이스로 오퍼를 넣고 안된 이후에, 가격차이를 감안해서 업데이트 할 요량으로 오퍼를 넣었습니다.
    그런데 inspection 결과에서 보통 1만 달러 정도 소요되는 roofing 이 나왔는데 seller 에게 roofing 값이라도 (왜냐하면 seller 가 실수든 뭐든 listing document 에 newer roof 라고 반영했기 때문에) 다 받아서 구입해야, 저로서는 업데이트든 roof 교체든 할 수 있을 것입니다. 그게 아니라면 plumbing 문제도 사람을 불러서 다 체크하기 전까지는 구입이 어렵다는 생각이 듭니다.
    
    계약서 상으로는 home inspection 하는 날을 제외하곤 closing 하는 날만 집을 개방한다고 하기에 지금은 말씀하신 대로 위험성을 감안해서 walk away 하던지, 아니면 realtor 에게 강하게 이 집을 한번 더 전문가와 체크하겠다고 하던지 선택해야 하는 상황입니다. 집 사기 힘들군요.
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  조언 162.***.196.189 2015-04-0500:43:17
  
  가급적이면 이 집은 포기하는게 더 좋을듯합니다.
  셀러가 Newer roof 라고 했다는 것은, 그것을 고쳐줄 생각이 없다는 뜻을 밝힌 것으로 봐야 합니다.
  그 외에도 플러밍과 배선 등등 여러가지 수리를 요하는 것으로 봤을 때, 집을 구입하고 나면 후회가 많을 것으로 사료됩니다.
  1~2만불 정도 깍아 준다고 해서 거기에 혹하면 나중에 그보다 더 많은 비용을 들여야 할 지도 모릅니다.
  차라리 포기하고 다른 괜찮은 집을 찾아보는 것이 좋을 것입니다.
  인스펙션에서 그정도 문제가 나왔으면, 바이어쪽에서 거래 포기를 해도 디파짓을 돌려받는데는 문제가 없습니다.
  결론, 구입하지 않는것이 바른 선택입니다.
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    바이어 67.***.46.177 2015-04-0508:27:47
    
    원글) 네 조언 감사합니다. 저도 역시 그쪽으로 생각이 기우는데 역시나 너무 모르는 상태에서 결정을 하려니 자세히 알아보고 싶어서 이렇게 글을 올렸습니다. workingus 에 계신 분들 중 이 분야에 대해 잘 아시는 분들도 계실 듯 해요.
    마땅히 조언을 얻을 곳이 없고 더구나 미국 집 구조에 대해 잘 모르는 문외한이다 보니 workingus 가 큰 도움이 되네요. 댓글 감사합니다.
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  ㅍㅍ 99.***.192.95 2015-04-0501:21:38
  
  물론 크레딧은 당연히 요구하실 수 있습니다만, 30년이나 된집이니 어느정도는 각오하셔야 겠지요.
  루프는 슁글만 문제로 씌여있으니 루프 자체에 손상이 있을것으로 보진않습니다. 슁글루프를 교체하는 견적을 몇몇 군데에서 받아보세요. 루프플라이우드나 프레임을 손보는 것이 아니니 제 생각에 많이 들것 같지는 않습니다. 크랙은 슁글에 대한 이야기로 보입니다. 스카이라잇부분은 실만 잘해주면 상관없습니다. 부싱을 잘 확인하시고요. 물새는 것이 고쳐졌기만 하면 됩니다. 지붕에서 물이 새서 집으로 들어와도 폭포수처럼 많이 들어오거나 오랜동안 들어오지 않는이상 크게 문제되지는 않습니다. 집 파운데이션에도 문제가 생기지는 않고요. 다만 습기가 많아지면 터마잇 같은것들이 살 수 있는 환경이 되기도 하니 워터대미지보단 터마잇 리포트가 더 중할 것으로 보입니다.
  
  월풀 욕조의 물새는 것은 월패널로 액서스가 가능하다고하니 핸디맨 불러서 고치면 되는 수준입니다. 노 빅딜.
  
  토일럿은 뜯어서 왁스를 바꾸시면서 플런지도 괜찮은지 확인해보시면 되고요, 대미지가 있으면 아랫층 부엌 천장을 열고 확실히 고치세요. 그런류의 플러밍은 DIY도 가능한데, 리얼터에게 물어보세요. 분명 자주쓰는 핸디맨이 있을겁니다. 토일렛은 옆으로 비틀어져있어도 물 샐 가능성 있습니다. 그리고, 화장실이 카펫인 모양인데, 그건 비추입니다. 바닥을 새로하시는 것이 좋을텐데, 오래된 집이니 덩달아 이것저것 돈이 들어갈 확률이 있습니다. 부엌의 어플라이언스도 사실 그렇지요. 캐비넷이나 바닥을 바꾸는 trigger가 될 수도 있으니, 아내분이 부엌의 상태에 만족하셔야 합니다.
  
  랏 배수구가 문제인데, 크레딧 한번 요구해보십시오. 이 경운 크레딧만 받고 굳이 고치지 않아도 상관없는 경우인것 같습니다.
  
  장단점을 잘 파악하신 후 좋은 결정하시길 바랍니다.
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    바이어 67.***.46.177 2015-04-0508:38:27
    
    원글) 상세한 조언 정말 정말 감사합니다. 저희가 집을 사려는 지역이 모두 30년 전에 집을 지은 동네라 전체적으로 집 내부의 pipes 와 Drainage system 은 모두 같은 연식인 상황입니다. 차이가 나는 것은 내부 리모델링 하면서 그래도 집을 한번 손봤냐 아니냐이구요.
    댓글 주신 내용 중에 궁금한 점이 있어서 좀 더 문의 드립니다.
    
    1. inspection report 에서 터마이트 문제는 보고가 없는데요. 물론 집 안 보이지 않는 곳에 터마이트가 살지는 모르지만 일단은 보고가 안된 것은 일단은 없을 가능성이 높다고 보면 될지요?
    
    2. 만일 이 집을 구입한다면 부엌의 어플라이언스 물론 다 바꿀 예정이고, 문제의 toilet 과 월풀 욕조가 있는 Master Bathroom 은 리모델링 할 예정입니다.
    이런 리모델링 작업 때 toilet 교체하면서 부엌 천장 열고 문제가 있는 경우 다 고치는 작업도 의뢰를 해야 하는 것이지요?
    
    3. Kitchen ceiling 에서 작은 패치가 발견됐는데 그 위가 Bathroom 입니다. 그리고 이 집에서 유일하게 업데이트 된 곳이 그 Bathroom 입니다. 제가 지금 렌트로 살고 있는 집의 1층 Power room 천장에서 물이 콸콸 나온 적이 있는데 그 위가 Bathroom 이었기 때문인데요.
    이 집도 그런 비슷한 문제를 겪고 패치를 붙이고 Bathroom 을 업데이트 해서 욕조, Toilet 등을 약 10년 ~ 15년 전에 바꾼 것으로 보입니다.
    지금은 안샌다고 해도 이 역시 열어보는 것이 나을지요?
    만일 집을 구입하고, 뚜껑을 열었는데 너무나 많이 손상되어서 큰 돈이 들어간다면 어쩔 것인가… => 이 부분이 숙제입니다.
    
    4. 본문에 Dishwasher 에서 물이 샌다는 내용을 추가했습니다.
    Basement ceiling 에 영향을 혹시나 오랜 기간 주고 있는 건 아닌가 걱정이 되는 부분인데요. 베이스먼트에 대해 따로 inspection 받아보라는 요청은 없고 basement ceiling 에 대해 water damage 도 언급되지는 않았습니다. 괜한 걱정일까요?
    
    Dishwasher
    Repair: The dishwasher is leaking. I was able to remove the kickplate underneath the appliance to find the flooring under
    the tub of the dishwasher wet to the touch. Contact a qualified appliance repair person to find out what is leaking and to
    repair it as needed.
    
    참고로 부엌의 flooring 은 wood laminate flooring 인데, 캐비넷 사이에 들어가 있는 Dishwasher 아래는 wood laminate 도 없고 그냥 바닥으로 보입니다. 미국 싱글 하우스가 목조건물이니까 그냥 목조로 보이는데요. inspector 에게 바닥 상태에 대해서는 문의하는 메일을 보내뒀습니다.
    
    글을 쓴 이유 중 가장 큰 부분은 – 물론 이집 구입 여부를 결정하기 위함이지만, 또 다른 집을 구입하거나 거주해도 이런 문제들은 계속 일어날 수 있다는 생각이 들었습니다.
    혹시 이 댓글 확인하시면 조금 더 조언 부탁드리고 싶습니다. 다시 한번 상세한 조언 정말 감사드립니다.
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      ㅍㅍ 99.***.192.95 2015-04-0522:24:22
      
      1. 보통 터마잇 리포트는 인스펙션 리포트와는 별개로 하는 것으로 알고 있습니다. 리얼터에게 물어보시고, 꼭 확인을 해보십시오.
      
      2. 리모델링의 규모와 범위는 님이 정하는 겁니다. 물론 부수적으로 돈이 더 들겠지요. 화장실 카펫을 들어내 언더레이먼을 뜯고 나면 플라이우드가 나올텐데, 판넬하나 정도 뜯어서 플러밍을 확인하는 것도 방법입니다. 경험있는 컨트랙터이면 님의 무엇을 걱정하는지 잘 알것이고, 조언을 구해보세요. 견적을 낼때 이야기하십시오.
      
      3. 키친위가 화장실 아니었나요? 2번에 따라 해결하시고, 아랫쪽에서 뜯길 원하시면 그렇게 하시면 됩니다. 하지만 어차피 윗쪽 리모델링 할 예정이기때문에 화장실할 때 살펴보는것이 돈이 덜 들것같군요. 당장 새지만 않으면 크레딧 요구하기는 어렵겠지요. (만약에)돈들어가는 것은 리모델링 비용에 비하면 별것 아닐것으로 봅니다. 끽해야 파이프 새는 부분 바꾸거나 다시 실하는 수준일테니까요. 토일렛 플런지를 바꿔도, 아랫쪽 파이프 구부러진 것과, 플런지, 플라이우드 4sqft 정도가 다인데, 반나절이면 될일입니다.
      
      리모델링을 안할 경우 천장을 뜯거나, 바닥을 뜯거나 하면 번거롭겠지만, 리모델링을 하는 동안에 하면 별일아닌 수준이되니 너무 고민하지 마세요.
      
      4. 30년된 집이면 바닥이 크롤스페이스일테니, 인스펙터가 부엌바닥 아래로 들어가서 워터대미지가 있었는지만 확인하면 됩니다. 최악의 상황이었다면 리포트에 나왔겠지요? 디시워셔야 바꾸실테니 바닥에 큰 대미지만 없으면 별 문제는 없어보입니다. 플라이우드를 받치고 있는 조이스트들이 상했을 확율은 적지만, 만일 문제가 된다면 부엌 리모델시에 손보시면 되겠습니다.
      어쨌건 화장실과 키친을 하실계획이니 최소 6만불정도는 보셔야겠군요.
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        바이어 67.***.46.177 2015-04-0522:53:16
        
        원글) 바쁘신 중에 이렇게 댓글 주셔서 정말 감사합니다.
        
        1. 터마이트 리포트는 별도로 있는지 제 리얼터에게 문의해 봐야 겠습니다. 저희 인스펙터가 터마이트 인스펙션에 대해서는 바이어인 저희와 커뮤니케이션 한 것은 전혀 없습니다. 짚어주셔서 정말 정말 감사합니다.
        
        2. Master Bathroom과 hallway bathroom 이 모두 2층에 있고, 1층에 파우더 룸이 있습니다.
        그 중 카펫이 있고 문제 있는 Toilet 이 Master Bathroom 인데 Master Bathroom 에 벽 하나 사이에 두고 Hallway Bathroom 이 있습니다. 그 아래 Dinning Room (이것이 마스터 베쓰룸 아래 있고요) 과 Kitchen (이것이 Hallway Bathroom 아래 입니다.) 이 있습니다. 제 설명이 부족했네요.. 말씀하신 바와 같이, 2층의 Master Bathroom 리모델링 할 때 컨트렉터 분에게 부탁해서 꼭 살펴봐야 겠습니다.
        
        3. 부엌은 리모델링은 아니고 어플라이언스만 교체할 예정입니다. 원글을 쓴 제가 아내되는 사람인데 이것 저것 돈을 다 쏟아부을 수는 없기에 그냥 케비넷에 손잡이 달고, Countertop 을 교체하려고 합니다. 현재 Countertop 이 wood laminate 라서요. 그대로 쓸 수는 없는 상태입니다. 부엌에 큰 가치를 두는 성격은 아니지만, 이왕 집을 업데이트 하려니 케비넷 $2000 달러를 아끼는 방향으로 가고 있습니다. 아마도 나중엔 아쉬워 할 지도 모르겠습니다. 그 때 그냥 돈 쓸걸 하구요. 그런데 캐비넷 값이 생각보다 참 비싸네요. 최소한 2천 달러는 잡아야 한다는 점에서요.
        
        4. 리모델링 비용이… 6만 달러라… 집값을 저렴하게 사는 편이긴 하지만 참 고민스런 대목입니다. 대대적인 리모델링은 Master Bathroom 한 곳이고, 거의 마루 깔고 페인팅 새로하는 것에 촛점을 맞추려 합니다만 이렇게 잡아도 소소한 돈은 많이 들 것 같습니다.
        초기에 견적을 받아 봤는데 미국인 컨트렉터 아주 review 가 좋은 분은 인건비만 2만 달러를 부르셨는데, 이것도 제가 아주 초기에 이거 이거하면 얼마일까요? 라고 문의한 것이라 정말 draft version 입니다. 더 올라가면 올라갈 것입니다.
        한인분들을 제가 많이 모를 뿐 더러 좋은 분을 추천받기가 어렵습니다. Angie’s list 를 찾아보기도 합니다만… 아무래도 한국말이 통하는 분이면 좋을텐데 고민입니다. (혹시 좋은 분 아시면 꼭 좀 추천 좀 부탁드립니다! 이것이 본론이네요.. ^^;; )
        
        거듭 감사드리며 여러 가지 용어가 낯설지만 영어로도 그 용어들을 매칭해 보면서 미리 공부를 해둬야 겠네요. home inspection 일정을 확장하면서 Roof 와 Plumbing 그리고 안전에 관련된 woodworking 은 local experts 들에게 의뢰해서 견적을 받고 credit 대상을 선별하려고 합니다. 도움 주셔서 정말 감사합니다. 복 많이 받으세요!
        
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        ㅍㅍ 99.***.192.95 2015-04-0604:16:42
        
        제가 요 아래글과 혼동해서 베이지역분인줄 착각했군요.
        매스터 배스룸을 대대적으로 하신다니 그곳만 보통 2만불 정도는 생각하셔야할거고요. 2층의 다른 화장실과 복도/방의 바닥에 따라 한 2만정도 더 들겁니다. 대충생각하더라도, 샤워부스, 배니티, 카운터탑, 바닥, 벽 타일여부, 플러밍, 조명, 복도와 방의 바닥, 전체적 페인트. 재료도 모두 결정하셔야 하고요. 품팔이가 많이 필요합니다.
        
        리모델링하실때는 사는곳부터 하시는게 좋습니다. 살면서 점점 짐이 늘고 사는게 안정됐을때, 매스터 화장실 고치고, 방뜯고 하면 많이 힘들어요. 우선순위를 잘 결정하시고요.
        
        부엌의 캐비넷은 박스자체만 괜찮고 (대부분 30년 지나도 문제없습니다) 굳이 구조를 바꿀것이 아니면 바꿀 필요없습니다. 보기에 좀 낡아 보이면, 문짝을 떼어 리피니싱하는 것도 좋은 방법입니다. 30년 정도 된 집들에 사용된 캐비넷들은 중국산이 아니고 대부분 좋은 나무를 사용했을것이기에, 사포질하고 페인트 다시칠하면 새것같아집니다. 물론 인건비가 들긴하는데, 바꾸는 것보다는 싸지요. 손재주가 있으시면 직접하시는것도 좋습니다. 유투브보시면 많이 나와있어요. 그러나 시간은 돈이고, 대단한 기회비용을 치루게 될 수도 있습니다. 그리고 내가 할 수 있는것과 실제로 하는것은 많이 다릅니다.
        
        생각하시는 것처럼 보다 근본적인 부분에 집중하셔서 수리하시고, 살면서 하나씩 고칠 수 있는 것들은 당장은 중요치 않으니 지금은 고려할 필요는 없습니다. 다만, 어느부분을 리모델링하는가에 따라 시간과 비용을 아낄 수 있겠다 싶은 부분에 집중하셔야 겠지요.
        
        그리고, 견적은 많이 받아야 합니다. 자꾸 물어보시면, 점점 많은 것을 배우게되고 그러면 내가 정말 필요한것이 무엇인지 자연스럽게 정리가 됩니다. *절대* 서두르지마시고요. 야메로하시는 한국분들은 절대 비추입니다. 스테이트에서 발행한 (빌딩)컨트랙 라이센스가 반드시 있어야하고요 – 보통 스테이트 웹사이트에서 확인가능합니다. 라이센스도 여러 종류이니 빌딩컨트랙인지 확인하시고요. 컨트랙 보드에 본딩이 되어있고(up to date), 라이어빌리티 인슈런스가 있는지 확인하시고요(non expired). 대부분 주에서 집에 손을 대면 퍼밋사항입니다. 오너퍼밋으로가면 님에게 라이어빌리티가 있게되니, 시티의 빌딩 dept 에 가셔서 기본적인부분을 좀 배우시고요.
        
        대체로 로드베어링 벽을 옮기거나 하는 구조변경이 아니면 퍼밋을 안내고 그냥하는데, 엄밀하게 따지면 오너에게 책임을 물을 수도 있습니다 – 변경사항때문에 문제가 됐을경우. 그리고 집을 팔때도 원칙적으론 그런 변경내용을 모두 기술해야합니다. 바이어가 그것을 알고 받아들여야 책임을 면할 수 있지요. 하지만 리모델과 관련해서 퍼킷을 내고 코드에 따라 고치고, 컨트랙퍼밋으로 일을 끝내게 되면, 변경때문에 발생하는 책임에서 벗어날 수 있습니다.
        
        오너가 많이 알수록 컨트랙터는 허술하게 일을 하지 못합니다. 아시겠지만, 미국에선 아는게 힘이란 말이 실감되는 사회입니다. 전 취미로 집 공사를 많이 해봐서 경험적으로 이 모든것을 알게됐습니다. 궁금하신점은 아는 한도내에서 답해드릴테니 계속 질문하세요.
        
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        바이어 67.***.46.177 2015-04-0622:50:21
        
        깊이 있는 댓글에 늘 감사드립니다.
        내일 지붕에 대해 견적을 내기 위해 roofer 가 오기로 했는데, 아무리 약속시간을 맞춰 보려고 해도 미국인들의 휴가철 이후 급히 연락해서 만날 수 있는 plumber 와는 요일과 시간을 맞출 수 없어서 이 부분은 이제 inspection 결과로만 일단은 판단하려고 합니다.
        
        참… 오늘 제 변호사가 전화가 와서 이야기를 나누다가 제게 “셀러가 roof 를 newer roof 라고 한 것이 불행한 일이다. 그런데 roof 에 대해서 credit 을 요구하면 계약이 취소될 위험도 있다” 고 조언하듯 이야기 하더군요. 인근 집값들이 너무 올라서 솔직히 그럴 가능성도 있긴 하니 저도 고민이 됩니다.
        
        리모델링에 대해서는 조만간 새글을 올리려고 합니다.
        그리고 ㅍㅍ 님이 댓글로 쓰신 많은 용어들에 대해서는 제가 우선 영어 단어를 찾아서 정리해 보고 한번 제가 찾은 용어들이 맞는지 이 글에 댓글로 문의 드릴게요. (관심을 놓지 말아주시길 부탁드립니다. ^^;;; )
        감사합니다.
        
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        바이어 67.***.46.177 2015-04-0812:37:26
        
        원글) 용어를 찾아보았습니다. Bathroom 의 Toilet 이 어떻게 drain pipe 와 연결되는지 구조도에 표시된 용어들을 보니까 무엇을 어떻게 고친다는 것인지 조금 이해가 갔습니다. 마침 YouTube 에 관련 동영상이 있어서 이 역시 도움이 되었습니다.
        모두 ㅍㅍ 님의 댓글을 이해하기 위해서 찾아본 것인에 그 과정에서 기대하지 않았던 좋은 정보들을 얻었습니다. 다시 한번 감사드립니다.
        
        Toilet flange : toilet 의 본체를 떼어냈을 때, toilet 에서 내려가는 물이 집 내부의 파이프 (저는 이것을 배수구의 파이프로 이해합니다) 통해 나가도록 해 주는 일종의 짧은 파이프 같았습니다. 이것이 시간이 지나면 마모되거나 깨지는 경우가 있어서 오래된 집은 바꿔줘야 하는 경우가 많을 듯 합니다. 아마도 제가 구입하려는 집도 이런 케이스일 것 같구요.
        
        Toilet Wax ring : 이것은 toilet bowl (본체) 와 flange 사이에 끼우는 링인데 실링 역할을 해서 본체를 고정시키고 (YouTube 의 설명을 얼핏 들었을 때는) 악취가 새어나가지 않도록 하는 역할로 이해 했습니다.
        
        Crawl Space (크롤스페이스) : 그 집은 베이스먼트에 내려가면 basement 의 ceiling 이 나무로 되어 있는데 이렇게 천장이 나무판으로 되어 있는 상태도 역시 Crawl Space 라고 말하는지요? Crawl Space 라고 검색하면 그 공간이 Basement 와 분리된 영역으로 나오는 그림이 한장 있었고 나머지 이미지들은 Basement 에 대한 언급은 없이 그냥 Living Space 를 받치고 있는 아래 공간을 Crawl Space 로 표시했습니다. 그래서, 제가 Basement Ceiling 으로 이해하는 부분을 이런 그림에서는 Crawl Space Ceiling 으로 표시했네요.
        
        plywood : plywood 를 한국어로 바꿔서 보면 합판이네요. 그 집의 구조에서 제가 우려하는 것은 벽에 있는 합판이 아닌 우리가 부엌에서 딛고 서는 floor 아래 있는 sub floor 가 곧장 Basement Ceiling 이 되는 것 아닌가 해서 water damage 를 우려했는데요.
        여기서 질문 입니다. 제 inspector 는 plywood 라고 말하지 않고 sub floor 라고 했는데 (식기세척기에서 물이 떨어진 부분의 floor 를 가리키는 용어) 보통 이런 sub floor 는 합판(plywood) 을 까는지요? (보급형 싱글하우스 입니다.)
        
        몇가지 구조도를 봤는데 완전히 제 이해와 맞아 떨어지는 그림이 없었습니다. Plywood 라고 표시되어 있으면 sub floor 라는 항목이 없었거든요. 그래서 처음엔 이 둘은 혼용하는 용어가 아닌가 생각이 얼핏 들기도 하는데요. 잘못된 이해라면 바로 잡아 주시면 감사하겠습니다.
        
        이 이미지 http://www.brownandsonsconstruction.com/portals/0/Images/crawl-space-drawing.jpg 를 보면 crawl space ceiling 이 그렇게 얇은 층은 아닌 것으로 보입니다. 제가 처음에 이해하기로는 crawl space ceiling == basement ceiling (같은 것인지 확신은 없습니다.)
        이 얇지 않은 층 내부에서 water damage 로 인한 문제가 없다면 제가 우려하는 것은 거의 없다고 봐도 무방해 보입니다. 그런데 열어보기 전엔 모를 일이라 이런 것이 home inspection 만으로는 알수 없는 영역 같습니다.
        
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        ㅍㅍ 99.***.192.95 2015-04-0813:10:28
        
        원글님의 경우엔 지하실이 있기때문에 크롤스페이스는 해당이 없을것 같습니다. 저는 서부에 사는지라 지하실이 있는집을 못봤어요. 지하실이 없는 집의 경우 파운데이션 위에 기어다닐 수 있는 크롤스페이스를 두고 그 위에 1층을 두는 집들이 있습니다. 요즘엔 콘크리트 플로어 위에 바로 1층을 짓기때문에 보통 20년 이상된 집들이 크롤스페이스를 두고 있지요.
        
        섭플로어는 일반적인 명칭이고 플라이우드는 그 가운데 주로 사용하는 재료입니다. 바닥의 뼈대에 해당하는 조이스트들 위에 플라이우드를 깔면 서브플로어가 완성되는겁니다. 그 위에 나무던, 카펫이던, 타일이던 하는것인데, 뭘하는냐에 따라 언더레이먼(섭플로어와 나무/카펫/타일 사이에 설치하는것)이 다릅니다.
        
        아무튼지 열심히 공부하시는 모습으로 보아 뭐든지 결국 잘해내실걸로 보입니다. 좋은 결과 있기를 바랍니다.
        
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        바이어 67.***.46.177 2015-04-0823:50:06
        
        원글) 댓글로나마 만나 뵈어서 정말 많은 도움을 받았습니다. 진심으로 감사드립니다!
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  인스펙션 50.***.236.171 2015-04-0512:34:02
  
  60년된 수리 안 된 집 사본 경험에 의하면 이런 류의 문제는 전형적인 미국집들의 문제인듯 한데,, 정도의 차이지만 그런 문제 한 두개 없는 집이 있을까 하내요. 어차피 리모델링을 하신다 하니 어느 정도 문제에 대해 크레딧 받고 구매하는 것도 괜찮을 듯 합니다.
  그리고 디시워셔 바닥은 그렇게 마무리를 안 해놓기도 합니다.
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    바이어 67.***.46.177 2015-04-0515:43:10
    
    원글) 제 inspector 에게 어제 궁금한 점을 email 로 보냈는데 오늘 답변이 왔습니다. 일단 주택 내의 pipes 에 대해서는 걱정하지 않아도 될 것으로 본다고 답변을 주었고, roof 는 owner 가 newer roof 라고 한 것에 비해 상태가 너무 old 한 것이 문제이지 비가 새거나 결함이 있는 것은 아니라고 하는군요.
    
    roof 와 skylight 를 나눠서 보기 때문에 skylight 에서 비가 샜던 사실은 변함없지만 집 전체를 덮고 있는 roof 는 다행히 문제가 없어서 수명이 다했을 때 교체하면 될 것 같습니다. 더디지만 하나 하나 파악해 나가다 보니 아주 겁먹을 상황은 아닌 것 같습니다만, 집안 내에서 plumbing 이슈 체크해야 할 부분은 사람을 불러서 보려고 합니다.
    한국과 집 구조가 다르고 미국은 목조 주택인 관계로 신경써야 할 부분이 참 많네요. 댓글 정말 감사합니다 🙂
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  A 74.***.53.162 2015-04-0608:37:00
  
  그집에 섬펌푸(sump pump)가 있는지 알아보고 있다면 절대로 사지 않겠습니다.
  (잘 보이지 않는 구석에 있어 그냥 봐선 안 보입니다)
  그나마나 집이 너무 오래된듯 하네요. 다른곳을 알아보세요.
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    바이어 67.***.46.177 2015-04-0622:40:52
    
    그 집에 섬펌프가 있습니다. 그런데 그 동네는 모두 sump pump 가 있어서 별다른 의심을 해 본적이 없는데요.. basement 에 물이 든 적이 없는 것으로 아는데 -_-;; 조언 감사합니다. 일단 inspection 결과에 따른 follow up까지는 하고 결정해야지요. 집값이 너무 올라서 제가 deal 한 가격이 (물론 이 집이 후진 것이 가장 큰 이유지만) 그 동네, 이번 봄에 나온 다른 매물과의 차이가 이제는 9만 달러 차이가 나네요.
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    A 74.***.53.162 2015-04-0707:55:03
    
    만약 (섬펌프가 있는)집을 사게 되면 제너레이터를 꼭 사십시요.
    여름에 호우나 허리케인이 오면 전기가 나갈 경우가 있는데 이렇게 되면
    물론 섬펌프가 작동하지 않게 됩니다.
    그러면 지하실은 물바다로 변합니다. 경험으로 말씀드립니다.
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      바이어 67.***.46.177 2015-04-0811:52:44
      
      원글) 섬펌프를 위한 베터리를 말씀하시는 것이지요? (제너레이터) 그 집에 베터리가 없어서 구입하려고 합니다. 좋은 것은 이 지역에서는 $400 정도 된다고 하는데 이런 것을 포함해서 소소히 돈 들 것이 많네요. 감사합니다. 🙂
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        A 32.***.134.144 2015-04-0821:05:19
        
        아니요. 발전기를 말하는 겁니다. 전기가 나가면 발전기를 돌려서 110볼트 나오는걸
        섬펌푸에 연결할수 있습니다. 당장 급한건 아니니 차근차근 준비하세요.
        
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        바이어 67.***.46.177 2015-04-0823:48:14
        
        원글) 좋은 정보 알려주셔서 감사합니다. ㅎㅎ 저는 오로지 베터리만 알고 있었는데 예산을 봐서 구입하고 싶네요!
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  바이어 67.***.46.177 2015-04-0812:17:29
  
  원글) 어제 Roof 회사에서 free estimates 를 해주기 위해 나왔는데, 직원의 매너가 어찌나 꼼꼼하고 친절한지 감동받을 정도였습니다. 더구나 아직 날씨가 쌀쌀한 지역인데 20분 동안 견적 내는 작업을 할 것 같다고 했는데, 무려 1시간 30분 가까이 roof 를 살펴보고 제게 사이딩과 거터에 대해서도 이야기를 해주었습니다. 사이딩 상태는 아주 좋고, 거터는 좀 오래된 것이지만 기능상 문제는 없다고 이야기 해주더군요. 너무나 아무 것도 모르는 저를 보고 roofer 가 이 집이 첫집이냐고 묻기에 그렇다고 했습니다. 누가 봐도 티가날 정도로 무지에 찬 경우라서요.. ㅎㅎ
  
  여튼, Roof 회사 직원 말로는 Roof 는 물이 샌 흔적이 없다고 합니다. Skylight 포함해서요. 그런데 지금 바꿔도 무리가 없을 정도로 낡아가기 때문에, 특히 이번 여름에 큰 비가 오면 Skylight 의 지금 상태로는 견디기 힘들 수 있다 / 만일 겨울에 큰 눈이 내리면 견딜 수 없을 것이다 – 이것이 Skylight 의 상태입니다.
  굉장히 우려를 했는데, 제 리얼터 할머니가 20년간 빌더 사무소에서 근무하신 경험이 있고 DIY 로 자잘하게 집을 고치시기도 하기 때문에 어제 저와 집안 내부에서 문짝들, 그리고 Skylight 점검 등을 같이 했고 미심쩍었던 부분은 해결이 되었습니다.
  
  다음은 Plumbing 인데, 아쉽게도 약속을 잡지 못했습니다. 이리 저리 많은 사람들을 인터넷으로 찾아내어 연락을 했으나, 결국 Roof 회사와 시간이 맞지는 않았습니다. 정식 Inspection 이 끝난지 몇일 되지 않은 상태라서 2번 방문하기엔 셀러의 마음을 상하게 할 가능성이 있기에 (집이 후진 건 맞지만, 할아버지 집 너무 후졌습니다 하는 것 같아… 이것이 저의 한국식 마인드인지도 모르지요.) 그렇게 하기는 힘들더군요.
  더구나 저의 Inspector 에게 termite 와 mold, 그리고 집 전체의 pipes 와 drainage system 에 대해 의견을 물었는데 모두 OK 인지라 너무 과민한 것은 아닌가 싶기도 했습니다.
  그렇지만 바닥을 뜯어보면 이슈가 될 부분이 많을 수 있어서 무척 조심스럽습니다. 만일 plumber 를 불렀다고 해도 사실 뜯어보지 않으면 모르는 부분이구요.
  
  이제 안전상의 이슈가 되는 woodworking 작업에 대해 견적을 받으면 그 부분은 확실히 credit 을 요구할 예정입니다. 최소 5명의 카펜터에게 메일을 보냈는데 아직 답장이 없네요. (Deck 을 받치는 짧은 기둥 부분이 깨진 경우, Porch Poll 의 아랫단이 깨져서 나간 경우, Basement Staircase 의 계단 2개 사이에 금이 간 것)
  
  모든 영역에 대해서, 저는 아는 사람이 한명도 없기 때문에 이번에 HomeAdvisor 라는 (Angie’s list 와 비슷한 회사 – 광고 카피가 “Her list 에 돈을 내지 말라. 우리가 있다.” 는 내용 입니다.) 회사를 우연히 검색했는데 감당이 안될 정도로 분야 마다 많은 local 회사를 연결해 줬습니다. 급히 이런 경우 free estimates 서비스를 받는데 좋아보였습니다.
  참고로 저는 영어를 잘 하지 못하는데 inspection report 의 문제점 중 제가 check 하고 싶은 것을 엑셀로 작업해 뒀다가 각 담당자가 전화올 때 report 의 핵심사항이라고 보이는 부분을 읽어주는 방식으로 preview 를 해줬습니다. 제 얄팍한 영어로 문제를 전달 하지 못하는 것보다 낫다는 생각이거든요.
  
  이 집 구입이 확정되어 리모델링에 들어가기로 한다면 문의 글을 또 올릴 예정입니다. 늘 도움주시는 workingus 님들 감사합니다.