‘위험한 경제학’의 저자, 선대인의 ‘부동산세력’ 비판

부동산이’범람’하고 있다. 경제위기 속에서도 강남 재건축 아파트를 중심으로 일부 지역이 2006년 고점에 근접하고 있다. ‘친서민’ 정부가 풀고 있는 ‘반값 아파트’는 ‘보금자리 로또’로 각광받고 있다. 좋은 투자처를 소개하는 기사가 홍수처럼 쏟아진다. 이른바 ‘부동산 불패신화’의 재림에 힘입어 건설사들은 하반기에도 대규모 주택 물량을 쏟아낼 계획이다.

부동산 재테크에 관심이 많거나 내집 장만이 목표인 이들에게 이런 소식이 반갑지 않을 리 없다. 하지만 한 번 더 생각해보면 고개를 갸웃거릴만한 게 한둘이 아니다. 경제위기로 모든 실물경제가 침체에 빠져 있는데 왜 건설 분야는 분양 잔치를 벌이는가? 아파트 값이 많이 올랐다는데 왜 집을 내놓으면 사겠다는 사람이 없을까?

<위험한 경제학>(도서출판 더난 펴냄) 1·2편을 통해 현재 한국사회를 휘감고 있는 부동산 광풍의 위험성을 경고했던 선대인 김광수경제연구소 부소장은 15일 출판 기념 강연회를 가졌다. 선 부소장은 “집값이 오를 거라는 전망이 거짓말”이기 때문이라고 위의 질문들에 답했다. 단순한 거짓말은 금방 들킨다. 하지만 정부와 토건족, 부동산 정보업체 등 이해관계가 뒤얽힌 이들이 왜곡된 정보를 생성하고 이 이해관계에서 자유롭지 못한 언론이 이를 호도하면 거짓말은 잠깐 사실로 뒤바뀔 수 있다.

정보의 비대칭성 때문에 이들의 거짓말을 판별할 수 없는 국민의 미래는? 이미 현재진행형이다. 700조 원에 이르는 가계부채 속에서 경제 성장의 과실을 부동산과 사교육에 쏟아 붓고 부동산 대출금의 이자 부담 속에 삶의 질은 기대할 수 없는 삶을 살아가고 있다. 이들에겐 부동산 거품도 고통이고, 거품의 붕괴는 더 큰 공포다.

부동산 신화는 분명 위험하다. 하지만 선 부소장은 이 ‘위험’이 국민에게만 있는 것은 아니라고 말한다. 부동산 신화를 조작하는 정부와 언론, 토건족 역시 신화가 무너지면 걷잡을 수 없는 위험에 빠질 것이기 때문이다. 위험을 피하기 위해서는 정보의 이면을 넘어서서 정보 생산자의 본질을 파악해야 한다.

다음은 이날 강연 내용을 요약 정리한 것이다. 편집자

“3년 후 집값 떨어진다”는 발언이 “3년 동안은 집값 오른다”로 둔갑

여러분들은 이 자리에 어떤 이야기를 기대하고 왔습니까? 부동산 시장의 전망, 집값의 움직임, 유망한 투자처를 공부하고 싶어서입니까? 제가 말한 부동산 폭락 전망의 근거가 궁금하셔서 오신 분들도 있을 것입니다. 하지만 오늘 여기에서 제가 말할 내용은 그와는 조금 다른 얘기입니다. 한국 언론이 제대로 보도한다면 여러분들은 그런 궁금증에 대해 올바른 판단을 할 수 있을 겁니다.

▲ 선대인 김광수경제연구소 부소장 ⓒ프레시안
부동산 관련 보도에 대해 많은 불신감이 존재하고 있습니다. 저 역시도 회의적입니다. 알고 계시겠지만 저 역시 연구소에 오기 전에 <동아일보>에서 기자 생활을 했습니다. 나름대로 ‘정의의 주먹을 휘두르겠다’는 마음으로 들어갔는데 참 많은 걸 느꼈습니다. 시간이 지날수록 기사를 뜻대로 쓰지 못하는 경우가 많아졌습니다. 특히 이해관계가 첨예한 쪽으로 갈수록 더 어렵습니다.

예를 하나 들까요? 삼성 에버랜드 주식 편법발행 사건이 터졌을 때 제가 그 담당을 맡았습니다. 열심히 취재하고, 데스크와 간부들에게도 잘 말씀드려서 기사 송부 당일 사회면 톱에 실릴 예정이었습니다. 마감 1시간 전까지도 기사가 나갈 걸로 믿고 있었죠. 하지만 회사로 들어가 신문 초판을 봤는데 기사가 없었습니다. 그런 광경 상상해 보셨습니까?

한국 언론의 보도 양태는 그야말로 가관입니다. 객관적이지도 못하고 신뢰할 수준도 아닙니다. 특히 부동산 보도는 그런 면에서 더 심각합니다.

잘 아시겠지만 올해 집값은 강남 재건축 시장 위주로 빠르게 반등했습니다. 현 정부가 지난해부터 대규모의 부동산 부양책을 쓴 결과 3·4월 이후로 재건축 아파트 중심의 빠른 상승현상을 보인 것입니다. 하지만 강남을 제외하면 2006년 말 고점에 비해 20~30% 이상 집값이 떨어진 곳이 수두룩하고 회복의 기미가 아직 없습니다.

사실은 지역별로 집값 상승세가 차이가 날 뿐 수도권 부동산이 전반적인 폭등세를 보이는 건 아닙니다. 하지만 언론은 급등, 폭등, 대세 상승이란 용어를 써가며 집값이 단기에 그치지 않고 오랫동안 상승할 것이라고 말하고 있습니다.

실제로는 어떨까요? 많은 분들이 현재 집을 팔려고 내놓으면 몇 달이 지나도 팔리지 않는 경우가 많습니다. 집을 사려는 경우에도 처음 찾아가면 4~5억 원씩 부르다가 가격이 부담돼 돌아오면 전화가 와서 5000만 원 이상 낮은 가격을 부르는 경우가 굉장히 많습니다.

최근에 민간 건설연구소 소장과 이야기를 나누던 중 재미있는 이야길 들었습니다. 그분 역시 공개적으로 발언은 하지 않지만 스스로 폭락이란 표현을 쓸 정도로 집값이 하락할 것으로 생각하고 있습니다. 그분이 모 일간지 기자와 인터뷰를 하는데 2~3년 후엔 집값이 떨어질 거라고 전망했습니다. 기사가 어떻게 나갔을까요? “향후 2~3년은 집값이 꾸준히 오를 것”이라고 되어 있더랍니다. 이 두 말이 같은 내용인가요? 기자가 정확한 인용을 한 걸까요?

보도를 정확히 하는 것은 어려운 일이 아닙니다. 언론의 양심, 기자의 양심이 걸린 문제일 뿐입니다.

“하반기 ‘분양대전’…건설사·정보업체·언론사 존폐 달렸다”

<뉴욕타임즈>는 광고 수입과 구독료·부대사업 수익이 반반인 재무구조를 가지고 있습니다. 한국 신문사들의 광고매출 비중은 얼마일까요? 많은 이들이 알고 있듯이 90%를 넘습니다. 매출기준으로는 90%가 맞습니다. 하지만 전 그 비중이 105%라고 말합니다. 신문 부수를 확장하고 판촉하는데 구독료 이상의 지출이 발생하기 때문입니다.

이 광고 수입 중 가장 큰 비중이 부동산입니다. 두 번째가 사교육 광고이고요. 한국에서 가장 부담이 크고 문제가 많은 분야의 광고비중이 큰 현상이 우연일까요? 상관관계가 존재합니다.

부동산 광고 비중이 30~40%를 차지할 때도 있습니다. 신문사들은 광고를 따기 위해 동분서주할 수밖에 없습니다. 매월 특집면을 편성합니다. 지면 귀퉁이에 분양 기사 하나, 입주 기사 하나 들어가고 어디가 좋은 아파트인지 밝히는 코멘트가 들어가는 게 전부 광고를 전제로 합니다. 광고의 매개뿐 아니라, 언론사가 스스로 개발사업을 하는 경우도 많습니다. 언론사 사주들은 사실 부동산 재벌이라고 보는 게 맞습니다.

물론 언론사가 이해관계 때문에 전적으로 좌우되는 것은 아닙니다. 훌륭한 기자들도 있어 독자들이 필요로 하는 정보를 쓰려고 노력합니다. 하지만 언론사도 관료조직이라 이런 기자들을 싫어합니다. 데스크 과정에서 기사가 고쳐지고, 편집국에서 의도와 상관없는 제목을 붙입니다. 설사 기사가 제대로 나왔다고 해도 다시 고치라고 하면 이같은 일은 반복될 수밖에 없습니다.

올해는 그 양상이 특히 심합니다. 속된 표현으로 2008년부터 건설사들이 쫄쫄 굶었기 때문입니다. 건설사들이 힘드니 각종 부동산 정보업체들도 광고 수입이 줄어듭니다. 이들과 관계를 맺고 있는 중개업소까지 힘들어집니다. 올해 초까지만 해도 존폐위기에 놓여있던 부동산 정보업체가 꽤 있었습니다.

정보업체는 부동산 투기를 조장하는 또 하나의 세력입니다. 현 정부가 집값의 바로미터격인 용적률과 소형주택의무공급비율 등을 완화한 것은 강남 재건축 아파트를 꼭 집어서 값을 올려주겠다고 투기세력에 신호를 보낸 것과 마찬가지입니다. 이 신호를 보고 정보업체들도 편승해 지금 집값 반등세를 이끌어내지 못하면 자기들도 무너질 수 있다고 생각합니다. 그렇게 해서 굉장히 과장된 보도자료를 만들어냅니다.

그들은 실거래가가 아닌 호가 위주로 이야기합니다. 재건축에 대한 기대감에 소유주들이 호가를 1억 원 이상씩 높입니다. 이를 기초로 보도자료를 뿌립니다. 중개업소에 매도 호가를 적정 거래선이라고 알려주고 다시 이것이 가격특수가 되어 발표됩니다.

저희 연구소가 분석한 바에 따르면 2007년에 비해 2008년 가파를 정도로 광고 매출이 줄어들었습니다. 10년 전과 비교하면 <조선일보>가 4500억 원에서 3500억 원으로, <동아일보>가 3500억 원에서 2500억 원으로 줄었습니다. <중앙일보> 역시 마찬가지입니다. 올해 <중앙일보>의 상반기 결산자료만 봐도 지난해보다 20% 이상 광고가 줄었습니다. 신문업계도 살아남고 명맥을 유지하려면 광고 비중이 큰 부동산 시장을 띄워 분양 광고를 많이 받아야 합니다. 그 결정판이 올해 하반기의 이른바 분양대전입니다. 수도권에만 20만 호가 쏟아집니다. 예년의 2배 수준입니다. 이 물량이 미분양으로 남게 되면 건설업체들은 2~3년 안에 회사의 존폐를 가늠하는 상황이 올지 모릅니다. 이에 따라 부동산 정보업체·신문도 마찬가지 일을 겪게 될 것입니다.

‘골드 미스’와 ’88만 원 세대’, 진짜 1인 가구는 누구?

이렇게 주택공급 물량이 많은데 언론에서 주택 공급이 넘친다고 보도하는 걸 보신 분 있습니까? 한 명도 없을 것입니다. 부족하단 얘기가 훨씬 많습니다. 현재도 수도권에 2만3000호의 미분양 물량이 있습니다. 이 중 75%가 중대형입니다. 전국적으로도 올해 초 16만 호의 미분양 물량이 있습니다. 몇 달 사이 2만 호가 줄었지만 이마저도 분양을 취소하거나 임대주택으로 전환한 경우입니다. 새로운 수요가 늘어나 준 것은 아닙니다.

이 정도로 공급과잉을 보여주는 지표가 어디 있습니까? 당장 입주할 물량이 부족하다는 말도 있습니다. 하지만 올해 하반기부터 내년 상반기까지 쏟아질 물량은 21만 호로 사상 최고수준입니다. 그런데도 공급이 부족하다고 말하는 언론, 이상하지 않습니까?

1인 가구가 늘어서 주택 수요가 늘어난다는 언론 보도는 어떤가요? 여러분들이 상상하시는 1인 가구의 모습은 어떤 거죠? 개성도 다양하고 소득도 늘어나서 자유분방하게 솔로 생활을 영위하는 ‘골드 미스족’을 상상하시나요? 아니면 학교 졸업 후에도 미취업 상태로 남은 노총각·노처녀인 ’88만 원 세대’와 고령의 독거노인인가요?

1인 가구는 외환위기 이후 우리 사회가 겪고 있는 고통을 보여주는 한 단면입니다. 1990년에서 2007년까지 초혼 연령이 3.7세 늘었습니다. 전쟁도 자연재해도 일어나지 않은 나라에서 이렇게 빨리 초혼 연령이 늘어난 경우는 유래를 찾기가 힘듭니다. 일자리가 없으니 다들 졸업도 미루고 결혼도 미룹니다. 하지만 2000년 이래 집값은 내리뛰었습니다. 방 한 칸에 사는 노총각, 노처녀들이 늘어납니다.

독거노인 역시 엄청나게 늘어났습니다. 남성보다 여성의 평균 수명이 긴 탓에 70대 이상 1인 가구의 여성 비율이 70~80%를 넘습니다. 40대 1인 가구 중에는 외환위기 이후 실직당한 가장들이 이혼한 후 경제적인 이유로 혼자 사는 경우가 많습니다. 그나마 사정이 좋은 1인 가구는 이른바 기러기 아빠들입니다. 이런 분들이 주택에 대한 유효수요계층으로 남아있을까요?

▲ 1인가구와 비1인가구의 월 평균 소득수준 비교표ⓒ김광수경제연구소 제공

소득을 보면 알 수 있습니다. 1인 가구의 76%가 월 소득이 200만 원 이하입니다. 300만 원 이상의 소득을 올리는 1인 가구를 ‘골드 미스’라고 한다면 비율은 딱 8%입니다. 실제로 진짜 골드 미스는 0.1%도 되지 않습니다. 늘어나는 추세이긴 하지만 마이크로 트렌드일뿐 언론에서 주장하는 것처럼 1인 가구를 대표하는 것은 아닙니다. 결국 부동산 문제와 연관시켜보면 인구가 줄어들고 있지만 주택 수요는 늘고 있다는 논리를 합리화하려는 것에 불과합니다.

1인 가구의 대부분이 혜화동, 신촌, 신림동의 고시원·쪽방에 삽니다. 이런 분들에게 아파트를 분양하면 살까요? 그나마 이들 중 결혼을 하면서 유효수요가구가 될 경우는 있습니다. 하지만 1인 가구가 바로 집을 사지는 않습니다. 언론보도는 늘 그런 식입니다. 한국 사회에서 가장 아픈 환부를 도외시라고 멀쩡한 소수만을 부각시켜 오르는 집값을 잡으려면 공급을 늘려서 수요를 충족시켜야 한다고 보도하고 있습니다.

언론이 객관적인 사실을 보도하지 않고 투기심리를 조장해 국민이 고분양가 아파트 분양받는 제물로 삼아야 합니까? 국민이 건설업체들을 먹여 살리려고 태어났을까요? 결코 그렇지 않습니다.

경제는 발전하는데 삶의 질이 낮아지는 배경에는 부동산이 있다

어제(14일) 한 인터넷 포털 사이트에 하루 종일 떠있었던 기사가 있습니다. 한국 집값에 거품이 없다는 기사입니다. 집값이 높은 게 사실인데 왜 집값이 높다는 보도는 나오지 않을까요? 바보라서? 아닙니다. 이해관계 때문입니다.(관련기사 :”한국 집값에 거품이 없다고?”)

2~3년 후 집값이 급등한다는 기사 역시 마찬가지입니다. <블룸버그>와 같은 외신을 보면 미국에서 착공 물량과 같은 선행지표가 줄어들면 주택경기가 가라앉을 것이라고 보도합니다. 공급이 부족해지니 가격이 폭등한다고 쓰지 않습니다. 우리나라 언론이 외신을 받아 번역할 때도 그렇게 씁니다. 그런데 같은 현상을 두고 우리나라에서는 폭등한다고 씁니다.

제가 언론사가 싫어서, 정부가 싫어서 이런 말을 하는 것은 아닙니다. 한때 언론에 몸담았던 이로서 언론을 개혁하고 싶어 몸이 달아있는 사람입니다. 하지만 한국 언론은 메피스토펠레스(<파우스트>에 나오는 악마)에게 영혼을 팔았다는 생각이 듭니다. 건설재벌에 영혼을 저당잡히고 광고를 따내기 위해 수단 방법을 가리지 않습니다. 정도의 차이는 있지만 큰 틀에서는 모두 마찬가지입니다.

제가 쓴 책의 이름을 <위험한 경제학>이라고 붙인 것은 그 위험이 일반 국민과 기득권 세력 모두에 해당하기 때문입니다. 부동산에 대한 전반적인 실태를 언론이 알려주지 않기 때문에 정보력이 상대적으로 부족한 국민이 이를 믿으면 위험합니다. 반대로 국민이 이 정보를 알게 되면 국민을 희생양으로 삼아 건설사업와 투기자본을 떠받치려는 정부와 기득권 세력 역시 위험해집니다.

현재 부동산 구조로는 성장이 지속 가능하지 않습니다. 언제부터 주가와 집값이 한국 경제를 가늠하는 척도가 되었습니까? 경제성장은 삶의 질을 높여 행복해지기 위해 하는 것입니다. 경제발전을 하는데 사는 건 왜 더 힘들어질까요? 부동산 거품이 낀 2000년대 내내 그쪽에 돈이 묶여 생산경제는 돌아가지 않았습니다. 때문에 고용이 줄고 비정규직이 양산됩니다. 대출이자를 갚아야 하니 다른 곳에 지출이 늘지 않습니다. 매년 4~5%씩 성장했는데 서민 경제가 나아지지 않는 이유입니다.

부동산 거품을 빼야 합니다. 정책을 제대로 하면 돈 들이지 않고 삶의 질을 높일 수 있습니다. 집값이 내리면 여윳돈을 가지고 쾌적한 삶의 질을 누릴 수 있습니다. 부동산 경기를 억지로 떠받치지 않고 시장에 맡기면서 급격한 하락기에만 국지적인 부양책을 쓴다면 집값을 내릴 수 있습니다. 연착륙이란 말은 쓰지 않겠습니다. 부동산 집값을 잡을 최적기였던 지난 2004년 연착륙을 부르짖던 모든 민간 경제연구소와 관련 단체들이 추천했던 전략이 강도 높은 경기부양책이었다는 사실을 기억하시기 바랍니다.

한국부동산 시장 전망에 관심이 있는 분들에게 유용한 정보 같습니다.
한 치 앞을 알 수 없는 오늘 날 우리의 삶에서 한가닥 희망을 갖는 건
양심적인 몇 사람들이라도 있기 때문 인거 같습니다.

올해도 거의 다 갔습니다. 건강들 챙기시고 부자되세요.