안녕하세요.

미국에서 9년전에 유학와서 이제 직장잡고 뉴저지에 살고 있는 30대중반의 회사원입니다.
이제 결혼도 하고 곧 태어날 아이도 있고해서 …
부끄럽지만 막연하게 뉴저지에서 향후 10년정도 산다는 가정하에, 집을 (5억정도)의 집을 모기지를 낀상태 (2억 정도의 다운페이 / 20년) 로 산다고 했을때, 약 한달에 $1500불 정도의 돈이 나가는 것이라고 하면, 쉽게 생각했을때 집으로 나가는 돈은 현재 지출하는 액수와 거의 비슷합니다.

여기까지 생각하면 별문제가 없다고 생각하는데,

매년 내야하는 집세가 엄청나다고 들었습니다.

뉴저지 5억정도 하는 집은 도대체 집세가 얼마나 나오는지 궁금합니다.

그리고 매달 모기지로 1500불정도를 지출할 여건이 된다면 5억 집을 2억 다운 페이로 하는 것이 현실성이 있는 플랜인지 조언 좀 부탁드립니다.

너무 질문 추상적인 것 같아 죄송하지만 … 그래도 짧게나마 조언 주시면 감사하겠습니다

꾸벅

안녕하세요.

우선 30년을 20년이라고 잘못 쓰신것 같은데요. $300,000 / 30년 / 4.5% 로 잡았을때 $1,520/month 나오네요.

우선 Property Tax 는 각 도시별로 다르기 때문에 집을 사려고 하는 도시나, Realtor 에게 물어 보시기 바랍니다. 학군이 좋은 동내일수록 Property Tax 가 높습니다. 저같은 경우는 집값의 3% 정도 되네요.

다음으로 생각해야 할 것은 Escrow account 를 열 것인지에 대하여 생각 해야 합니다. 대부분의 사람들이 그냥 Escrow 를 해서 Property Tax, Home Insurance 를 Monthly Payment 와 같이 내는데요, 그렇게 되면 Monthly Payment 가 올라 가겠지요. 예를 들어 Property Tax 가 3% 라고 가정하고, Insurance 는 따로 낸다고 가정하면요, $500,000 의 3% = $15,000/yr, $1,250/month 입니다. 그럼 Total monthly payment 는 Loan payment $1,520 + Escrow $1,250 = $2,770/month 가 됩니다.

다음생각 해야 하는것은 Total Monthly Payment 가 본인 수입의 28%? (정확하게 기억이 않나는데요 30% 미만이였음) 이상이 될 경우 Loan Approval 되지 않습니다. $2,770 이 월 수입의 28%? 미만이어야 합니다. 아니면 Down Payment 를 더 내어서 Monthly 를 28%? 미만으로 만들어야 Loan 이 나옵니다.

그리고 그 외에 고려해야 하는것은, 잔디깍는것, 눈치우는것, 그외의 관리 해야 하는것들, HOA, 집으로 들어가면서 Utility 비용이 올라가는것 등을 잘 고려 하셔야 할것입니다. 막연하게 아마 될것이야/다른데서 좀 아껴쓰지란 생각을 하시면 나중에 고생 할 것입니다.
저의도 아파트에서 집으로 이사가면서 Utility 는 월$100 > $300 이 되었고 (겨울에 68도로 생활- 저의 아기는 1살), 잔디, 눈은 직접 하고 대신 기계들을 사는데 돈이 들었고요, 집이 얼마나 새것인지는 모르나 고장나면 직접 고쳐야 하니 이런 부분도 예산이 있어야 하고요.

저의도 집산지 1년인제 다 되어가는데요, 생각보다 힘드네요.

Total monthly payment가 28% 또는 30% 이상이라도 론 나옵니다. 캐이스 바이 캐이스죠. 저는 37%정도 됩니다. 작년말에 론 받았구요.

대충 30만불을 20년 빌린다고하면, 이자율에 따라 조금씩 달라지겠지만 대략 한달에 약 1900불 정도 낸다고 보면 됩니다. 10년후에는 총 225,000불 (이자로 $110,000) 정도를 내게 되고 원금은 약 185,000불이 남은 상태가 되지요.

어떤 상태의 집을 사느냐에 따라 10년 사이에 유지비로 드는 돈이 달라집니다. 죽을 때까지 산다면 몰라도, 집을 제값에 팔려면 업데이트도 해줘야 합니다. 그리고 루프 같이 수명이 있는 것은 때가 되면 꼭 갈아줘야 하고요. 사이딩도 종류에 따라 유지에 돈이 들 수 있습니다.

그리고 집을 파는데 비용이 들지요. 가장 큰 부분은 집값에 비례하는 복비입니다만, 다른 소소한 비용이 또 들어갑니다. 또한 말씀하신 프로퍼티 택스와 보험 비용도 있고요.

이런 모든 비용이 집값이 충분히 오른다면 많은 부분이 커버되겠지만, 그렇지 않다면 그냥 비용으로 지출되는 것이죠. 집에서 사는 것이 얼마나 큰 가치가 있느냐, 그리고 렌탈을 할 경우와 비교해서 얼마나 차이가 나느냐에 따라 손해냐 이득이 결정되겠습니다. 물론 렌트를 한다면 렌트비도 꾸준히 오르죠.

집값이 10년 뒤에 전혀 안오른다고 가정하고, 집을 팔 때 차익이 115K입니다. 여기에서 렌트보다 extra로 다달이 들어간 돈, property tax, 유지비, 복비를 빼면 확실히 (-)가 될 것 같군요. 집값이 대략 10만불(20%) 올라준다면 break-even이 될 수 있습니다. 그러나 이 계산에서는 집에서 사는 것으로 해서 오는 다른 개인적 잇점의 밸류는 넣지 않은 것입니다.

혹시 개인 주택에서 살아보신 경험은 있나요? 부부가 모두 아파트 경험만 있다면 집에서 사는게 의외로 신경이 많이 쓰이고 힘들다고 느낄 가능성이 많습니다.

글쓴이 입니다.
상세한 답변들 감사드립니다.

역시 생각과는 큰 차이가 있군요.
여지껏 미국에서 살면서 렌트만 살아봐서 정말 아무것도 모르는고 있었던 것 같습니다.

고민되네요…

전 직장잡자 마자 H-1b 신분으로 FHA Loan 으로 다운 페이 거의 안하고 (만불정도 했나) 400k 정도 론으로 받아서 샀습니다. 한 달에 2500 불 정도 내고 있고요 모기지 금액에 세금이며 뭐 이런거 다 포함이에요. 그러니까 윗분 말씀하고 상황이 좀 다르네요. 이런 옵션도 있다고 알려드리는 겁니다.

전 이거 저거 생각 안하고 렌트 사는게 너무 싫어서 샀어요.
결론적으로 “자기집”에 렌트비 내고 살고 있다고 생각하고 있구요. 세금 디덕션도 되고, 내 집이에서 산다는 기분도 좋고, 자질구래 수리비 들어가고 그러지만, 렌트로 아직까지 살고 있다고 생각하면 정말 끔찍하네요.

그리고 2009년도에 샀으니까 4년 정도 됐네요. 한 50k-70k 정도 올랐습니다. 학군 아주 좋은데구요. 월급받아서 1500 렌트 계속 살면서 50-70 모았을 것 같지가 않네요 전. 있으면 다 쓰는 스타일이라..

케바케입니다. 저도 자랑 좀 하자면…

저는 2009년도 중후쯤 시작해서 1000불짜리 렌트 살면서 필요한 곳과 노는 곳에 쓴 나머지 전부 주식과 펀드에 투자했습니다. (보너스는 100프로 투자) 큰 기업들로만요.
투자액 12만불에 2013년 12월 31일 54만불 모았고 그중 택스 빼고 10만불만 투자 통장에 넣어 놓고 다 빼서 50만불 짜리 집 35만불 다운페이하고 샀습니다. (15만불 15년 진짜 론 잘 안 해줄려고 하더군요. 한 10군데는 알아본 것 같습니다.) 지금 추세로 15만불 다 갚는데 10년 안에 다 될것 같네요. (물론 pay off를 그 전에 받아 준다면요..)

언젠가는 집을 사겠지만 렌트를 하며 투자를 할 것인가 아님 그냥 첨부터 물가 정도로만 오르고 내리는 집을 살것인가는 취향입니다.

제 글은 자랑 글 아니구요. 전 원글님이 집 사는 게 좋을까요 안좋을까요 해서 돈 없어도 집 살 수 있다고 쓴거고 그러다 보면 집값 오르는 만큼 돈 모을 수 있다 뭐 이정도로 썻는데..

님 좀 웃기네요. 무슨 12만불 투자해서 54만불 얻은 본인 얘기 하나요? 지금 모기지 1500 불 내는 거 간당간당해서 여기다가 글 올리는 사람한테. 렌트를 하며 투자를 할 것인가? 여기서 웃고 갑니다.

비관적으로 쓰신분들은 Tax benefit을 생각않으셨네요.. 뉴저지, 텍사스가 property tax가 비싸기는하지요. (아마 2% 이상일듯..) Interest 와 Property Tax가 님의 income에 Top bracket에서 빠지므로 적어도 30% 정도는 Tax benefit으로 받지요.
그리고 자기집에서 maintenance가 힘들지는 몰라도 행복하게 살아가는 Quality of Life를 무시 못하지요.
또한 아이를 낳고 커갈때 House의 의미는 정말 큽니다. 저희는 아이들 어릴때 12년전에 산집에서 올여름에 이사하는데 벌써 그집에서의 희노애락 (특히 행복했던 일)을 생각하면 눈앞이 흐려지려하네요. 인생에 황금기를 보내는 보금자리 선택을 잘 하시기를 바랍니다.

윗분 말씀처럼 여유가 있으면 집사는 거 좋습니다. 개인집에 살면 아파트 보기만 해도 답답합니다. 애들 키우는 데도 좋고요. 10년 정도 생각하시면 이익을 보실 가능성이 높고요. 세금 절약은 경우에 따라 조금 다르고요. 저 같은 케이스는 세금 절약 없었습니다. 하지만 뉴저지이나 세금이 클거니 어느 정도 세금 절약이 될 겁니다.

연봉에 3배 정도의 집을 구입하면 적당하다고 들었습니다. 아래 사이트에 가셔서 하나 하나 계산해보세요. 분수에 넘는 집사서 고생하는 사람들 많습니다.
http://cgi.money.cnn.com/tools/houseafford/houseafford.html

집값이 연봉의 3배면 너무 싼집만 살아야 할것 같은데요? 제 짐작엔 대출금이 연봉의 3배가 적당한것이 아닌가 생각합니다. 그 cnn money 링크 들어가 제 상황에 맞게 계산해 보니 대출금이 연봉의 5~6배 까지 되도 affordable하다고 나오네요.

그리고 원글님께 말씀드리자면… 그 상황이면 그 정도 집 사는것 좋아 보입니다. 세금 및 기타 비용이 더 많이 든다고해도, 렌트 1500불 지출과 대출금 1500불은 같은게 아니죠. 렌트비는 내면 없어 지는 돈이지만 대출금 중 이자를 뺀 2/3 이상의 원금은 내 돈이 되는 것이죠.